济南房产抵押纠纷律师 房产抵押纠纷

一、商品房办理抵押登记后能否进行转让？

张xx因向XX银行贷款100万元，找到其朋友李xx为其担保，李xx以自有的一处商品房做抵押，并办理了抵押登记。后，由于李xx急于用钱，欲将该商品房出售给王某，故李xx将此事告知银行，银行以张xx的贷款未还清为由拒绝同意该商品房的转让。　银行是否有权利拒绝李xx转让其已经抵押的商品房?（济南房产抵押贷款纠纷律师，房产抵押纠纷）

我国《物权法》第一百九十一条规定，抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。根据上述规定结合本案，如果在抵押期间抵押人(李xx)经过了抵押权人(XX银行)的同意将商品房转让给王某，则该转让行为有效，待办理过户登记手续后，抵押权人(XX银行)对该商品房便不再享有抵押权。如果抵押权人(XX银行)不同意转让，则李xx就不能再进行转让，除非受让人王某同意代为清偿该抵押权债务。（济南房产抵押贷款纠纷律师，房产抵押纠纷）

二、怎样办理房屋抵押登记

房地产抵押登记一般包括抵押权设定的登记和抵押权实现后的登记两个环节。抵押权实现后的登记可分为抵押权因债务如期被履行时的注销登记，与房地产权因折价或变卖、拍卖后的过户登记，后一项严格来说不属于抵押登记，而是产权变更登记。（济南房产抵押贷款纠纷律师，房产抵押纠纷）

　　抵押当事人应自房地产抵押合同签订之日起30日内，到登记部门办理抵押登记。以无地上定着物的土地使用权抵押的，为核发土地使用证书的管理部门;以城市房地产或者乡镇

村企业的厂房等建筑物抵押的，为房地产所在地的房地产管理部门。办理抵押物登记，应当向登记部门提供下列文件或其复印件：

　　(1)主合同及抵押合同;

(2)抵押当事人的资格证明或法人资格证明;

(3)《国有土地使用证》或《房屋所有权证》，共有的房屋须提交《房屋共有权证》和其他共有人同意抵押的证明;

(4)以期权房屋作抵押的，须提交有效的预售(购)房屋合同;

（5)有效的房地产评估报告;

(6)上级机关批准其以房地产作抵押的证明。登记机关审查后，对合法的抵押予以登记，在权属证书上办理登记，核发载明抵押权的《他项权证》。《他项权证》由抵押权人领取及持有，经注记的权属证书发还抵押人保管。登记机关将有关材料复印存档，登记资料允许查阅、抄录或者复印。

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三、房产抵押公证可替代抵押登记吗

陈xx的朋友肖xx因做生意资金周转不灵而向陈xx借钱，并答应以肖xx名下的一套90平方米的房子作为抵押，该房子市值约70万元。于是陈xx与肖xx签订借款协议，并订立抵押协议，借给肖xx40万元，并约定年利率20%，一年后归还本息，并以肖xx的房产作为抵押。肖xx将其房产证拿来交给陈xx保管。陈xx和肖xx共同到某公证处办理房产抵押的公证，但未到房管局办理抵押登记。借款到期后陈xx要求肖xx还钱，但肖xx还不出钱，后该房屋被他人依法保全查封。陈xx问，当时借款时肖xx以其房屋作抵押并办理了公证，陈xx对该抵押房屋享有优先受偿权吗?（济南房产抵押贷款纠纷律师，房产抵押纠纷）

陈xx对李先生的房屋所享有的抵押权虽办理公证，但未到房管局办理抵押登记，没有取得他项权证，所以抵押合同尚未生效。《中华人民共和国担保法》第四十一条规定，当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记。抵押合同自登记之日起生效。以房屋进行抵押的，必须履行登记手续抵押合同才生效，未经登记，抵押权尚未发生法律效力。　《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十一条规定：房地产抵押时，应当向县级以上地方人民政府规定的部门办理抵押登记，办理房屋抵押登记的部门为县级以上的房屋管理行政部门，而不是公证机关。因此，虽然陈xx与肖xx签订借款合同，但是陈xx对肖xx的房屋所享有的抵押权尚未生效，陈xx对该抵押房屋不能享有优先受偿权。（济南房产抵押贷款纠纷律师，房产抵押纠纷）

四、未办房产抵押登记 抵押人应承担责任?

徐某找到朋友王某，向他借100万元人民币。因为借款金额比较大，王某踌躇再三后提出要求徐某提供房产抵押担保。但是徐某自己的房子早已经抵押给了银行，无奈之下，徐某找到另一个朋友于xx，希望于xx能够帮提供房产抵押担保。借款当天，徐某与于xx一同亲笔出具科借条一份，其中后半部分由于xx书写，写明“本人同意以本人所有的位于xx市x街道XX路XX号XX室的房屋作抵押担保”。（济南房产抵押贷款纠纷律师，房产抵押纠纷）然而，借款交付后，三个人并没有到房屋所在地的登记机构办理房产抵押登记。一年以后，当王某因自己生意上周转不过来，向徐某催讨时，却被徐某以各种理由拒绝了。于此同时王某发现徐某经营煤炭亏损巨大，已无力偿还借款。情急之下，王某找到于xx，但是于xx却以房产抵押未办理登记为由拒绝承担还款责任。无奈，王某将徐某、于xx诉至法院。

法院经审理后认为，借条中抵押担保部分的约定，依法成立并生效。但是因为没有办理房产抵押登记手续，故依法并未产生相应的物权效力。虽然抵押权并未产生效力，但是根据抵押担保约定并不妨碍于xx承担相应的责任。法院最终判决于xx应以其所有并提供抵押的房产的价值承担抵押担保责任。根据我国于2007年10月1日起施行的《物权法》第十五条之规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效;为办理物权登记的，不影响合同效力。抵押合同属于原因行为，该行为是否生效，应依据《物权法》第一百八十四条以及《合同法》的相关规定来评判，而不能以抵押权是否设定登记为标准来进行判断。因此，王某与于xx之间就房产抵押担保的约定依法成立并生效。同时根据《物权法》第一百八十七条之规定，以建筑物和其他土地附着物等不动产抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。该条款是关于不动产和不动产物权抵押登记及其效力的规定。通常而言，物权的公示方式分为占有与登记两种，动产物权公示方法为占有，不动产则为登记。抵押登记是公示抵押权的必要途径。对于建筑物和其他土地附着物、建设用地使用权、土地承包经营权和正在建造的建筑物等不动产和不动产物权设定抵押的，必须以登记为必要条件，否则不能产生物权变动之效果。

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上述案例中，王某与于xx在达成房产抵押担保约定后并未办理房产抵押登记，以致于抵押权未生效。王某不能对于xx提供的抵押房产享有担保物权意义上的优先受偿权利。综上，王某与于xx之间关于房产抵押担保的约定系设定抵押权的原因行为，因未办理房产抵押登记，从而无法产生物权变动的效果，以致于抵押权未生效。但是王某还是可以依据房产抵押担保的合意追求债法上的效果，法院判决于xx以其提供抵押的房产的价值承担抵押担保责任也正是基于合同债法理论上的归责原则进行评判的。（济南房产抵押贷款纠纷律师，房产抵押纠纷）

五、确认房地产抵押合同无效案

原告诉称，2003年4月2日，二被告签订房地产抵押合同一份，被告丁××将位于xx市xx路××小区的x号楼东1单元东西门的房产抵押给被告。原告薛×与被告丁××系夫妻关系，该房产系夫妻共同财产。被告丁××在未经原告同意的情况下，私自处分共同财产，被告××××银行郑州×××支行明知其行为侵犯他人合法权利而为之，二被告的行为违反法律规定，侵犯了原告的合法权利，现请求确认二被告签订的房地产抵押合同无效。

被告丁××未答辩。

被告××××银行郑州×××支行辩称，本案争议房屋房产权证上载明房屋所有人系丁××，共有人栏中并没有显示原告，我行有理由相信丁××对该房屋有处分权，并且双方依法签订了抵押合同，依法定程序办理了抵押登记，同时我行向丁××发放了80万元贷款。这些事实表明，我行在办理抵押时是善意有偿的，因此房地产抵押合同合法有效，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。（济南房产抵押贷款纠纷律师，房产抵押纠纷）

经审理查明，原告与被告丁××系夫妻关系。2003年3月25日二被告签订借款合同一份，同日被告××××银行郑州×××支行(以下简称×××支行)向丁××发放80万元贷款。2003年4月2日被告丁××以其位于xx市二七区xx路××小区42号楼东1单元东西门房产一套设定抵押，与×××支行签订房地产抵押合同一份，2003年4月23日，×××支行依法办理了房屋抵押登记。（济南房产抵押贷款纠纷律师，房产抵押纠纷）

本院认为，《房屋所有权证》是判断房屋权属的合法凭证，被告丁××在申请抵押贷款时提供的房屋的所有权证上记载的房屋所有权人是丁××，该证书以及丁××填写的房地产抵押登记表的“共有人”栏内均未显示原告，虽然薛红与丁××系夫妻关系，但×××支行有理由相信丁××是该房屋的唯一产权人，对该房屋享有处分权，因而与其签订了抵押合同并依法办理了抵押登记，×××支行在与丁××签订抵押合同时尽到了注意义务，没有过错，另外×××支行依约向丁××发放了80万元贷款，系有偿取得抵押权。依照最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见(试行)第89条、《中华人民共和国担保法》第38条、41条之规定，判决如下：

驳回原告的诉讼请求。

案件受理费50元，由原告负担。

如不服本判决，可于判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省xx市中级人民法院。

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