济南房产继承律师:承租公房动迁款分割
  
    一、关于租赁公房的继承问题
    1、何为公房
    公房是指由政府和国有企、事业单位投资兴建、销售的住宅。在住宅未出售前，住宅的产权归国家所有。公有住宅主要由本地政府建设，主要向城市居民出租、出售，由企业建设的住宅，向本企业职工出租、出售。公房的大量存在是由于我国长期以来实行住房福利化的结果。（济南房产继承律师:承租公房动迁款分割）
    2、公房能否作为遗产被继承
    遗产是公民死亡时遗留的个人合法财产，包括公民的房产，但这里的“房产”，是指所有权归死者所有的“私房”，包括产权房和已经转为私房的公房。未购买并办理产权证的公房其所有权属于国家或集体，公民对该房屋仅享有使用权和租赁权，并没有所有权，而使用权和租赁权依据我国法律规定是不可以继承的。所以公有住房不属于遗产，其所有权人为国家，被继承人在系争房屋内仅享有承租使用权，因此该房产不应作为被继承人的个人财产纳入遗产范围。（济南房产继承律师:承租公房动迁款分割）

    3、公民生前承租的公房死后如何处理
    以上海为例，根据上海政府的相关规定，公民死后其生前承租的公房的处理分两种情况：
    （一）.公房承租人死亡时，公房有同住人的情形
    承租人死亡的，其生前在本处有本市常住户口的共同居住人协商一致，要求变更承租用户的，出租人应予同意。
    协商不一致的，出租人应当从在本处有本市户口的共同居住人中，按照下列顺序书面确定承租人：
    （1）原承租人的配偶；
    （2）原承租人的子女（按他处住房情况，本处居住时间长短）
    （3）原承租人的父母；
    （4）其他人（按他处住房情况，本处居住时间长短）（济南房产继承律师:承租公房动迁款分割）
    (二).公房承租人死亡时，公房无同住人的情形；
    公有居住房屋承租人死亡的，其生前的共同居住人在该承租房屋处有本市常住户口的，可以继续履行租赁合同；其生前的共同居住人在该承租房屋处无本市常住户口或者其生前无共同居住人的，其生前有本市常住户口的配偶和直系亲属可以继续履行租赁合同。除以上情形之外的公房承租人死亡，租赁关系终止时，出租人有权收回房屋。（济南房产继承律师:承租公房动迁款分割）
    二、 公房的拆迁补偿款能否作为遗产继承
    邢某生前与早年去世的老伴鲁老先生共有四个女儿和一个儿子。多年来邢某一直承租一间公房。２００４年９月底楼房拆迁，邢某的儿子鲁某代母亲与拆迁安置部门签订了房屋拆迁补偿安置协议，并领取了拆迁部门给付邢某的房屋安置补偿费１３．８７万元。国庆节期间鲁某用１３．２万元置换了一套公房，房屋承租人写在了自己的名下。１２月初，邢某病故。由于对房屋拆迁安置补偿款的处理意见不一，邢某的三个女儿把自己的同胞兄弟鲁某告上了法庭，要求依法继承母亲邢某名下的房屋拆迁安置补偿款。邢某的另一个女儿明确表示放弃继承权。原告在法庭上气愤地表示，鲁某私自处分母亲的拆迁款，用母亲的钱“购买”房屋，承租人还写在自己的名下，在母亲尚未过世的情况下就剥夺了母亲的住房权利，违背了母亲的意愿。她们认为，母亲既然已经去世，房屋拆迁安置补偿款作为母亲的遗产，她们当然有权依法继承。（济南房产继承律师:承租公房动迁款分割）
法院一审判决认定：被继承人邢某名下承租的公房经拆迁所得安置补偿费应属邢某生前的个人财产。由于邢某已经死亡，对于她所遗留的拆迁补偿费１３．８７万元，应作为遗产由其主张继承的子女按法定第一继承顺序继承。三原告与被告作为第一顺序的法定继承人，应在扣除被告为邢某支付的医药费及丧葬费近万元后，余额由双方共同等额继承，被告鲁某给付三姐妹继承款各３．２５万元。
分析：
    我国现行的《民事诉讼法》第六十四条第一款规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”。即“谁主张，谁举证”，也就是说无论是原告、被告，还是第三人，谁主张一定的事实或一定的法律关系，谁就有责任提供证据以证明自己的主张，不能提供证据加以证明的，就要承担不利于自己的法律后果，就可能败诉。（济南房产继承律师:承租公房动迁款分割）
本案中被告鲁某要证明他母亲生前把拆迁款交给他，并让他将买来的新房登记在自己的名下，就应当提供相应的证据以支持自己的主张，但他并没有提供，法院不会采纳他的主张。
本案中既然不存在遗嘱继承的问题，就应该按照法定继承来处理。（济南房产继承律师:承租公房动迁款分割）
本案中鲁某的母亲邢某生前留下的公房拆迁款是否是遗产呢？遗产是公民死亡时遗留下来的个人合法财产，包括财产权利和财产义务。遗产的范围，是指被继承人死亡之时可供继承人继承的遗产。并非被继承人的任何财产都可由继承人继承，而是有一定范围的，对此，继承法作了较为明确的规定。遗产的范围包括： ①公民的合法收入；②公民的房屋、储蓄和生活用品；③林木、牲畜和家禽；④公民的文物、图书资料；⑤合法的生产资料；⑥著作权、专利权中的财产权利；⑦其他合法财产。同时，依司法实践，与人身相联系的权利、义务不能作为遗产。邢某所获得的安置补偿费应是其个人合法财产，属遗产范围。（济南房产继承律师:承租公房动迁款分割）
按照我国继承法的规定，法定的第一顺序继承人为被继承人的配偶、子女、父母。本案中被继承人的配偶、父母已经去世。遂只有其子女作为第一顺序继承人来分配遗产。（济南房产继承律师:承租公房动迁款分割）
 

三、在承租公房的继承人补交成本价与标准价差额的情形下，公有住房如何进行遗产分割？
1、案情简介：
    李父、李母共生育李某芬、李某芳、李某建、李莫平、李某成、李某慧、李某富七子女（均为化名）。李母于1990年5月19日去世。1992年12月25日，李父与某××厂签订《房屋买卖合同》，以标准价购买楼房一套，建筑面积72.97平方米，总价款5890元。1993年10月21日，李父交付购房款（实际付款5762元）。李父于1994年11月22日去世。后该房屋一直由李某富居住。某政府房改办于2000年12月25日发布《关于2001年向职工出售公有住宅楼房的价格及有关政策的通知》，规定“房价计算公式中的标准价高限按成本价的94％计算”。 2001年李某富向某××厂补交5385元，该房屋由标准价改为成本价。2010年，李某芬、李某芳、李某建、李莫平、李某成、李某慧将李某富起诉至法院，请求分割上述房产。（济南房产继承律师:承租公房动迁款分割）
2、审理结果：
    法院认为，诉争房屋系李父于1992年以标准价购买，而李母早已在1990年去世，因此诉争房屋属于李父而非李母的遗产。李某富补交的5385元应视为补交了6%的房款，李父的房屋份额为94%。双方当事人一致认可房屋价值71万元，所以其中的4.26万元归李某富所有，剩余的66.74万元属于李父的遗产，应由李芬等七子女继承。（济南房产继承律师:承租公房动迁款分割）
    最后，法院判决房屋归李某富所有，李某富分别给付六原告财产折价款95 342.86元。
    宣判后，双方当事人均未上诉。
3、评析意见：
    本案的争议焦点在于：在承租公房的继承人补交成本价与标准价差额的情形下，公有住房如何进行遗产分割？
    要正确处理此类案件，首先必须对公有住房的历史进行梳理，准确界定公有住房的物权类型及归属，弄清楚成本价、标准价、实际付款以及租金的由来，在此基础上，才能对继承人补交差价的行为予以正确定性，划分各出资人的产权份额，进而对属于被继承人遗产的部分进行继承分割。（济南房产继承律师:承租公房动迁款分割）
   
    （1）如何理解成本价、标准价、实际付款与租金
    根据建设部于1994年3月23日发布的《城市公有房屋管理规定》，公有房屋指国有房屋和集体所有的房屋。当时的房改文件中写道：“向高收入职工家庭售房实行市场价，向中低收入职工家庭售房实行成本价或标准价”。成本价与标准价都是在住房制度改革中出现的词汇，成本价由房改办会同有关部门按规定定期测定，标准价是指目前以成本价向中低收入职工家庭售房，确有困难的市(县)依据该市(县)职工家庭平均经济承受能力确定的售房价格。两种价格所带来的权利也是不同的。职工以成本价购买的住房，产权归个人所有，一般住用5年后可依法进入市场，在补交土地使用权出让金或所含土地收益和按规定交纳有关税费后，收入归个人所有；职工对以标准价购买的住房仅拥有部分产权，所以本文案例中在李父支付公房的标准价后，李父及其继续居住该房的继承人仍需支付租金，但租金的支付并不意味着李父与单位之间仅存在单一的租赁关系。（济南房产继承律师:承租公房动迁款分割）
    案例中提到标准价为5890元，而李父实际付款为5762元，原因何在？根据当时相关房改部门的规定，标准价购房的实际房价=[标准价×（1-年工龄折扣率×夫妇工龄和）×（1+调节因素之和）×（本套楼房建筑面积+阳台面积×系数）+装修设备价] ×（1-已竣工年限×1.5%）-负担价×现住房折扣率×（本套楼房建筑面积+阳台面积）。可见，标准价与实际付款的差额是基于职工个人的工龄、对单位的贡献等身份性因素，当时的房改措施仍具有很强的福利色彩。（济南房产继承律师:承租公房动迁款分割）
    （2）如何划分李父与李某富的房屋产权份额
    毫无疑问，本案诉争的公有住房有李父的份额，因为他支付了标准价，虽然实际付款低于标准价数额，但这是单位对他个人贡献的回报；该房屋没有李母的份额，因为李母早在李父签订购房合同之前便已去世；李某富补足了成本价与标准价的差额，所以他对该房屋也应拥有份额。接下来的问题是：如何划分李父与李某富的房屋产权份额？份额一旦确定，随后的继承问题便迎刃而解。（济南房产继承律师:承租公房动迁款分割）
    对两人产权份额的确定有以下几种处理意见：
    第一、在遗产分割时将李某富的出资视为垫资，按借款处理；该房屋全部为李父的遗产。原告认为，同为继承人，其应拥有购买该房屋的权利，李某富未经原告同意私自出资的行为侵犯了原告的权利，李某富不应因此获得房屋的部分产权。其实，这种处理结果对李某富是不公平的，因为李某富在李父死后一直在该房屋居住并交纳租金，是房屋的实际承租人，其对该房屋享有优先购买权，所以李某富的出资是为取得房屋产权的对价行为，并未侵犯其他继承人的权利，也不能将之与借款行为相混淆。（济南房产继承律师:承租公房动迁款分割）
    第二、按照两人的出资数额划分房产份额。结合住房制度改革背景，不难看出，在李父的实际出资之外，还存在许多“暗贴”，即国家和单位基于李父的贡献而给予李父的福利性待遇。所以按照李父与李某富的出资比例确定两人的房产份额，即使进一步考虑到通胀因素，将李父在1993年的出资计息至2001年李某富出资之日，这种折算方法都是不合理的，将损害其他继承人的利益。（济南房产继承律师:承租公房动迁款分割）
    第三、寻找政策依据，确定两人的产权份额。在住房制度从福利化向市场化的改革过程中，很多措施都带有福利性，这种经济利益是难以精确量化的。此外，房改部门政策的出台也考虑了历史和现实方面的诸多因素，具有较强的公信力和说服力。所以，在两人的产权份额划分上，依据政策性规定更为妥当与可行。当年的很多政策性文件都规定“可将成本价的94%定为标准价高限”，据此法院判决确定李父的产权份额为94％、李某富为6％。
    （3）诉争房屋的遗产分割与所有权归属（济南房产继承律师:承租公房动迁款分割）
    对房屋的分割，一般实行价值分割法。至于其所有权归属，应结合该房屋的使用状况、效用的发挥程度、对当事人工作生活的影响等因素予以确定。考虑到李某富及其家人一直在该房屋居住、生活，且李某富所占产权份额最多，故法院判决房屋归李某富所有，由李某富向其他继承人支付遗产份额折价款。（济南房产继承律师:承租公房动迁款分割）