济南房产继承律师：房产继承案例--房产登记与事实不符的房产继承问题及家庭共有财产约定的效力认定

一、济南房产继承律师：房产继承案例--原告诉称
　　原告A2、A3诉称：文革后经落实住房政策，由齐××作为301号房屋的承租人，与A3先后租住在该房屋。后购买该房屋时，根据当时政策必须是教育单位人员才可以购买，A5所属单位是XX市某区教育局，因此就以A5名义垫资购买了该房屋，但全部购房款最终都是由齐××支付和承担。因为A1工作一直不稳定，生活比较困难，为了照顾A1，该房屋交由A1出租，临时将该房屋过户到A1名下。2007年3月18日，家庭会议上，大家一致认可房屋属于母亲齐××所有，今后由A1、A3、A2共同继承，为此大家共同签订一份房产继承协议书，当时因齐××不识字，由A5代笔，予以确认。后因房屋继承发生纠纷，请求判令由A2继承位于XX市XX区××301室房屋，并将该房屋过户至A2名下。该房屋三分之二份额按照评估价由A2以现金方式平均补偿给A3、A1。
　　二、济南房产继承律师：房产继承案例--被告辩称
　　被告A1辩称：本案诉争房屋是1998年6月6日由A5与XX市XX区教育局签订的住房制度改革房屋买卖契约，该契约第二条约定了A5依据工龄折扣、房屋折扣、教师优惠等条件购买了本案争议的房屋。2007年2月13日，A5与我方签订了房屋买卖合同，将涉案房屋过户给我方，并且办理了房屋过户手续取得了该房屋所有权。A2、A3起诉案由是遗产继承纠纷，诉争房屋是A1所有的，并不是遗产。请求法院驳回A2、A3的诉讼请求。
　　三、济南房产继承律师：房产继承案例--审理查明
　　经法院审理查明：A4、齐××婚后共育有七名子女，分别为长子A5、二子A6(别名B)、三子A1、四子A7、长女A8、二女A2、三女A3。A4已于1998年5月28日去世，齐××于2015年10月5日去世。
　　经询，A5、B、A7、A2、A3、A8均主张：文革后经落实住房政策，A4当时工作单位在外地，齐××无业，后由长子A5所在的教育系统安置了301号房屋，齐××作为301号房屋的承租人，与A4、A3共同住在该房屋。1996年允许购买301号房屋时，根据当时政策必须是教育系统工作人员才可以购买，A5所属单位是XX市某区教育局，因此就以A5名义垫资购买了该房屋，但全部购房款最终都是由齐××支付和承担。因为A1工作一直不稳定，生活比较困难，为了照顾A1，齐××腾出301号房屋搬到其他子女家居住，301号房屋交由A1出租，以补贴生活费用。在A1出租该房屋期间，为了减少出租管理方面的麻烦，临时将该房屋过户到A1名下。A1对此不予认可，称301号房屋系A5赠与其的，为便于过户，签订了二手房买卖合同。各方均认可301号房屋自1999年开始出租，租金一直由A1收取。原审庭审当日，A5、B、A7、A8均表示放弃继承301号房屋，不参加诉讼。A2、A3为支持上述主张提交1996年12月11日金额25000元的预购房款收据以及1998年8月21日金额2976元购房款收据各一张，交款人均载明A5;同时提交A5与XX市XX区教育局于1998年6月6日签订的《房屋买卖契约》一份，约定A5购买301号房屋，总建筑面积53.1平方米，总房款22024元;提交A5、B、A7、A8等四人分别就301号房屋相关情况所作《情况说明》。
　　1998年8月8日，房屋所有权人登记为A5。2007年2月13日，A5与A1签订《二手房买卖合同》，约定房产交易总价300000元，房屋过户登记至A1名下，A1未实际支付购房款。2007年3月18日，齐××(按手印，A5代签名)与A5、B、A7、A1、A3、A8签订《房产继承协议书》，内容为：“母亲齐××原居住房XX区××301室，现房子过户三儿子A1名下。此房产权将由A1、A3、A2共同拥有。”另查，现A2离异后租房居住。
　　A1主张其对齐××尽较多赡养义务，提交办理医疗保险等相关手续，其兄弟姐妹等均不予认可，主张齐××与A3共同生活，而301号房屋的租金收入却由A1收取补偿其个人生活。
　　四、济南房产继承律师：房产继承案例--法院判决
　　1、位于XX市XX区××301室房屋归A2所有，A3、A1协助A2将该房屋过户至A2名下，A2于判决生效后二个月内给付A3七十七万元、给付A1房屋折价款七十七万元;2、驳回A2、A3其他诉讼请求。
　　五、济南房产继承律师：房产继承案例--点评
　　本案争议焦点在于：
　　1、关于301号房屋的权属以及为何过户至A1名下，双方各执一词，结合A2、A3以及明确表示不参与继承的其他兄弟姐妹就相关问题的陈述，A1虽与A5签订《二手房买卖合同》但并未实际支付房款的事实，以及房屋过户至A1名下不久其全家即共同签订《房产继承协议书》，约定301号房屋过户至A1名下但房产权由A1、A3、A2共有，并不违背国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效。301号房屋虽登记在A1名下，但依据《中华人民共和国物权法》及其相关司法解释的规定，不动产登记仅为拟制事实，在当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符时，应以真实权利状态确认物权归属，故301号房屋应确认为A1、A3、A2共同所有。现共有人A2、A3要求分割，应予支持。关于补偿款数额，因各方均明确表示不申请对房屋价值进行评估，应当由法院予以确定。
　　2、关于A1提出其对母亲齐××尽了主要赡养义务一节，未提供充分证据佐证，不应采信。