济南房产继承律师谈房产继承纠纷之继承房屋买卖合同效力

导读：济南房产继承律师王勇电话13573782679谈房产继承纠纷之继承房屋买卖合同效力是民事案件中比较常见的纠纷类型。济南房产继承律师调查有关房产继承案证据，济南房产继承律师参加房产继承诉讼。以下是济南房产继承律师谈房产继承纠纷之继承房屋买卖合同效力的基本案情、裁判理由、裁判结果等。

基本案情

济南继承房产买卖律师谈房产继承纠纷之继承房屋买卖合同效力被告A自认与被告C、被告B系兄弟姐妹关系，三人父亲魏XX、母亲尚XX。2000年3月17日，魏XX、尚XX作为赠与人，A作为受赠人在济南市公证处办理了赠与公证，签订了《赠与合同书》。三方在《赠与合同书》中约定：“赠与人魏XX、尚XX愿将座落在济南市，XX（二层四间）建筑面积54.94㎡，赠与给儿子A所有，儿子A同意接受赠与……。”济南市公证处于同日出具了XXXX号《赠与合同公证书》，载明：“兹证明赠与人魏XX（男，身份证编号尾号XX）、尚XX（女，身份证编号尾号XX），现住济南市，与受赠人A（男，身份证编号尾号XX）于2000年3月17日，来到我处，自愿签订前面的《赠与合同》，并在我的面前，在该合同上签名并按手印。魏XX、尚XX与A签订了上述《赠与合同》的行为符合《中华人民共和国民法通则》第五十五条的规定。公证员：程XX2000年3月17日。”

魏XX于2002年11月21日去世。后，济南市XX进行拆迁，并签订了《济南市城市房屋拆迁产权调换协议》，被告A领取了拆迁费，并选定安置房屋为：济南市XXXX号楼XXXX单元XXXX室，建筑面积55.01平方米。庭审中，原告D及被告A均确认，济南市XX拆迁后最终调换的安置房屋坐落为：济南市（以下简称为涉诉房屋）。

2010年4月15日，A作为卖方（甲方），D作为买方（乙方），在见证方井XX的见证下，签订了《房屋买卖合同》，双方约定：“甲方自愿出售位于济南市XXXX号楼XXXX单元XXXX室的房产给乙方，房屋所有权人为A；产别：私有；房屋建筑面积：55.01平方米；无抵押，无租赁。经双方协商一致，同意本合同项下房产及其配套设施的总价款为40万元。乙方在买卖合同签订时向甲方支付定金1万元。甲方承担办理自己产权证所交契税，乙方承担过户、贷款产生的一切费用及中介费、配套费。若发生与甲方有关的权属纠纷或债务纠纷，由甲方负责解决，并向乙方承担违约责任：由此给乙方造成的经济损失由甲方负责赔偿，定金双倍返还乙方并全额赔偿见证方所收取的中介费；因甲方原因造成无法办理产权转移手续，甲方必须返还乙方所交的双倍定金，并承担见证方所收取的中介费；如甲乙双方任何一方故意拖延不办理产权转移手续的则视为违约，违约方每拖延一日需向对方支付总房款的2%的违约金。”双方还签订了《补充协议》，约定：“1.经甲乙双方友好协商，购房款分两次支付，首付款人民币大写叁拾陆万元整（含定金）于甲乙双方交接该房屋钥匙时乙方一次性付给甲方；最后剩余房款肆万元整于甲方房产证下发后与乙方办理房产证产权转移过户手续当日，乙方一次性付给甲方或乙方以银行按揭方式一次性付给甲方。2.因为乙方购买甲方该房屋目前没有房产证，所以甲乙双方友好协商，在房产证还没下发之前，乙方可以对该房屋进行装修入住，等甲方该房屋房产所有权证下发时，甲乙双方应积极办理该房屋房产证产权转移手续，不得以任何理由拖延，拒绝办理等。甲方以任何理由拒绝过户，则视违约，应将乙方购买该房屋所交的所有费用及该房屋全款退还乙方，并赔偿乙方购买该房屋全款的20%，并赔偿乙方装修该房屋所花费的一切费用及中介费。如乙方故意拖延办理产权转移手续，则视违约，每拖延一日乙方向甲方支付总房款2‰违约金。3.因乙方购买该房屋目前没有房产证，所以甲乙双方友好协商，在该房屋房产证下发后十五个工作日内办理房产证产权转移手续。”上述房屋买卖合同及补充协议签订后，D于2010年4月15日向A支付了定金1万元，A向D出具了收条。D于2010年5月2日向魏XX账户支付34.7万元，另支付现金3000元。A于同日向D出具了收条，该收条载明：“今收到D购买A位于XX区8-2-1303室房款叁拾伍万元整，小写350000元整。A2010.5.2见证人：井XX2010.5.2。”2010年5月2日，A将涉诉房屋交付给D，并由D实际占有使用至今。

2010年5月4日，D与A又签订《补充协议》一份，约定：“1.如甲方（A）房产证下发性质为赠与或继承，则甲乙双方协商下发甲方房产证后先去公证处做该房屋的委托公证，等甲方房产证满5年在（再）进行该房屋房产证产权转移手续。2.如该房屋甲方房产证下发性质为赠与或继承，则乙方（D）付款方式如下：交接该房屋钥匙时乙方付甲方购房款叁拾陆万元整；下发房产证时乙方付甲方贰万元整；剩余购房款贰万元整于该房屋房产证下发日期满5年乙方办理该房屋房产证转移手续时一次性付于甲方。3.甲方承诺5年内夫妻双方名下仅该房屋一套房产且无任何纠纷。4.甲方承诺，如乙方需要办理落户手续时需要甲方出面，甲方应积极配合帮助乙方办理落户手续。5.如该房屋下发属性不存在高税问题则按原合同执行。6.如本协议与原合同有冲突，一切按本协议为准。7.本协议一式叁份，甲乙双方及中介方各执壹份。”

2014年9月23日，因涉诉房屋进行登记，A向D出具收条一份，载明：“因XX区8-2-1303下房产证，现甲方A（卖方）将乙方D（买方）抵押中的该房屋的拆迁产权调换协议和该房的迁入证拿走办证，以此条证明。A2014.9.23。”2015年6月16日，A向D出具收条一张，该收条载明：“今收到D购买XX区8-2-1303室房屋面积差价人民币贰万元整。A2015.06.16。”2015年7月7日，涉诉房屋办理了房屋所有权证书，登记在魏XX名下。至此，D共向A交纳房款38万元。后，原告D以被告A拒不配合办理涉诉房屋过户登记手续为由诉至法院。经A申请并由其确认，一审法院追加了魏XX的法定继承人尚XX、C、B参加诉讼。诉讼过程中，尚XX于2016年7月24日去世。另，被告A在诉讼过程中提出反诉，要求撤销与原告D签订的房屋买卖合同，并要求D腾房，支付房屋占用费。同时，A还要求对涉诉房屋2010年4月15日的市场价值以及涉诉房屋2010年4月至2017年7月期间的月租金标准进行司法鉴定。但A均未在一审法院指定的期限内缴纳反诉费以及提交书面鉴定申请。此外，A在一审法院追加当事人开庭后，又提出其还有一个姊妹，经一审法院释明，A拒不提供该人的身份信息，经一审法院多方查证亦未调查到该人身份信息。

裁判理由

济南继承房产买卖律师谈房产继承纠纷之继承房屋买卖合同效力涉诉房屋系济南市XX拆迁而来，早在济南市XX拆迁之前，A的父母即以赠与的形式将济南市XX赠与给A，故A对涉诉房屋享有处分的权利。原告D与被告A就涉诉房屋签订的房屋买卖合同及补充协议是双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，且D已按合同支付了购房款，A亦收取了购房款并将涉诉房屋交付给了D。双方的房屋买卖合同已实际履行，合同合法有效。关于A抗辩涉诉房屋尚未析产继承，其属于无权处分，一审法院认为，A自2010年4月15日与D签订房屋买卖合同，至2015年7月7日涉诉房屋办理了产权登记，在长达五年的时间里，A与D签订了多个补充协议，收取了多次款项，均在协议中表明其有权处分涉诉房屋，并未对继承事宜提出异议，且D购买涉诉房屋时，已要求A提交了公证书，尽到了审慎注意义务。故对于A的该抗辩意见，一审法院不予采信。现原告D要求被告A、C、B协助其办理涉诉房屋的过户登记手续，合法有据，一审法院予以支持。C、B如有异议，可另案向A主张权利。涉诉房屋进行产权登记后，A以需要析产继承为由拒不按照双方约定配合D办理过户登记手续，有违双方合同约定，应属违约。原告D要求A支付其违约金4万元，未超出双方的约定，一审法院应予支持。被告A在诉讼过程中提出反诉及申请司法鉴定，但在诉讼过程中未缴纳反诉费及提交书面鉴定申请，视为A撤回反诉并放弃司法鉴定。被告C、被告B经一审法院合法传唤，无正当理由未到庭应诉，应视为放弃答辩、举证及对证据质证的权利，应承担由此产生的法律后果。

裁判结果

综上，判决：一、原告D与被告A于2010年4月15日签订的《房屋买卖合同》有效；二、被告A、被告C、被告B于判决生效之日起10日内协助原告D将坐落于济南市XXXX号楼XXXX单元XXXX号房屋过户至原告D名下；三、被告A于判决生效之日起10日内支付给原告D违约金4万元。