济南房产继承律师谈房产纠纷依法配合原告办理商品房买卖合同

导读：济南房产继承纠纷律师王勇电话13573782679谈房产纠纷依法配合原告办理商品房买卖合同是民事案件中比较常见的纠纷类型。济南房产继承纠纷律师调查有关房产纠纷依法配合原告办理商品房买卖合同案证据，济南房产继承纠纷律师参加房产纠纷依法配合原告办理商品房买卖合同诉讼。以下是济南房产继承纠纷律师谈房产纠纷依法配合原告办理商品房买卖合同的基本案情、裁判理由、裁判结果等。

基本案情

济南房产继承律师谈房产纠纷依法配合原告办理商品房买卖合同，2022年1月7日A（出卖人）与B（买受人）签订了一份商品房买卖合同（预售）（合同编号：ＹＳ××××784房屋代码：17**660）。约定：买受人以总价款77***5元的价格购买A开发的位于XX新区××路××街××路××街××期××号楼××层××单元××号房屋（预测建筑面积1*9.09平方米）；付款方式为买受人于202*年1月*日前支付首期房价款164**5元，余款61***0元申请贷款支付。2、202*年1月2*日F（贷款人）与B【主借款人（购房人）】、D、B（共同借款人）、A【保证人（开发商）】签订了个人购房担保借款合同（合同编号：57××××011）一份，约定：贷款人向借款人发放借款6***000元用于购买案涉房产，借款期限自202*年*月2*日起至20**年1月*日止，还款方式为等额本息；202*年*月21日F向B发放贷款6**000元，B向F出具委托转账付款授权书，授权银行将借款资金一次性划入售房单位专户；A自本合同项下借款发放之日起至借款人取得房地产权利证书，并办妥以贷款人为第一顺位抵押权人的正式抵押登记手续并将房屋抵押权证明文件及／或房屋不动产权证书等房屋权利证明文件原件交于贷款人收押保管之日止期间内发生的全部债提供连带责任保证。3、B自202*年2月21日至202*年2月21日共计偿还F按揭贷款13笔，合计贷款本金8**9.87元。4、B、D、C、E曾向本院起诉A及F（第三人），要求解除商品房买卖合同，返还购房首付款及车位首付款。本院于202*年8月2*日作出（2023）XX民初21*0号民事判决书，判决：“一、解除B与A2022年1月7日签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：ＹＳ××××784，房屋代码：XX）。二、A于判决生效之日起十日内退还B、D、C、E案涉房屋首付款16***5元及车位款40**0元。”A不服该判决，上诉至XX市中级人民法院，XX市中级人民法院于2023年11月6日作出（2023）XX民终40**号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。该判决于202*年1*月2*日生效。5、B、D、C、E委托XX某某律师事务所律师XX202*年5月1*日向XX银行XX分行日邮寄送达了一份律师函，载明，因B突发脑出血，要求解除B与F于202*年1月2*日签订的《个人购房担保借款合同》。F于202*年5月1*日收到该律师函。6、F自202*年3月31日-202*年9月2*日共计扣划A保证金账户B按揭贷款本息包括罚息19笔，并于202*年9月2*日扣划A保障金账户B名下剩余全部贷款本金58**02.69元，利息2**.77元。7、F向本院提交了B逾期贷款扣划保证金明细显示，实还本金6**20.13元，实还利息为42**1.35元，实还本金罚息9**7元，实还利息罚息21**28元，总计644**0.13元。8、本案起诉状副本于202*年9月2*日送达B、D、E、C，于202*年9月2*日送达F。以上事实，有原、被告提交的证据及庭审笔录在卷佐证。A向一审法院起诉请求：一、请求被告B、D、C、E依法配合原告办理商品房买卖合同，合同编号ＹＳ××××784房屋备案撤销手续。二、请求判决原告与B、B、D、F签订的个人购房担保贷款合同，合同编号57××××011自202*年1*月2*日起解除。三、请求被告B、D、C、E返还原告代为其代还的202*年11月份之前的贷款本金及利息2**16.37元。四、请求被告F返还多扣划原告代B、D、C、E偿还的202*年1*月2*日后的利息21***.09元。五、请求被告B、D、C、E支付未配合原告办理商品房买卖合同房屋备案撤销手续，给原告造成的损失2***1.85元暂定，并支付至实际办理完毕商品房买卖合同房屋备案撤销手续之日止（计算方式是以77***5元×ＬＰＲ3.35%，自202*年1*月21日至202*年11月2*日）。六、本案诉讼费用由被告承担。B、D、C、E反诉请求：一、请求法院依法判决反诉被告A返还反诉原告部分购房款8979.87元；二、本案反诉诉讼费用由反诉被告负担。

裁判理由

济南房产继承律师谈房产纠纷依法配合原告办理商品房买卖合同，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。下面本院针对当事人的诉请逐一评判如下：首先关于本诉。诉请第一项，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，合同当事人均应依约履行义务。公民死亡时，遗留下的合同中的权利，应视为公民的其他合法财产。在合同中没有约定一方当事人死亡时合同自动解除的前提下，该合同中死亡当事人遗留的权利应作为其遗产由其遗产继承人继承。本案案涉商品房买卖合同（预售）已经进行了网签备案，并经本院判决解除，现该判决业已生效；协助办理案涉商品房买卖合同的网签备案撤销手续应属合同附随义务，B、D、E、C作为该合同的权利义务承受人应当予以协助。故其该项请求，本院予以支持。诉请第二项，因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。本案所涉商品房买卖合同已经本院判决解除且生效，B、A、D、B与F签订的个人购房担保借款合同目的已无法实现；故A请求解除该合同的诉请，本院予以支持。关于解除时间，各方持不同意见。A认为应自前述商品房买卖合同解除判决生效时间计算即202*年11月2*日，B、D、E、C认为应自其202*年5月1*日向F送达的要求解除个人购房借款担保合同的律师函的时间为合同解除时间，F认为合同解除的时间由法院认定。本院认为，《中华人民共和国民法典》第五百六十五条规定，当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除；通知载明债务人在一定期限内不履行债务则合同自动解除，债务人在该期限内未履行债务的，合同自通知载明的期限届满时解除。对方对解除合同有异议的，任何一方当事人均可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除行为的效力。本案所涉商品房买卖合同、个人购房担保借款合同的买受人、借款人B因突发脑出血死亡，该情形是一种客观事件，并不当然属不可抗力；但如果符合不可抗力的构成要件又具备其适用的前提条件，也可构成不可抗力。不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。本案中B的死亡原因系突发脑出血，其本人无法预见也不存在主观追求的故意，故应属不可预见、不能避免。虽然合同当事人死亡后，其合同的权利义务可由其继承人继承，但其继承人受经济能力所限均无力承担案涉合同的义务，应属不能克服。故本案可适用不可抗力原则。故本院确认F收到B、D、C、E律师函的日期即202*年5月**日为《个人购房借款担保合同》中借款合同解除的时间。关于诉请第三项，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。本案所涉《个人购房借款担保合同》中的借款合同部分已于202*年*月1*日解除，故其该项主张，缺乏理据，本院不予支持。诉请第四项，主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应当承担担保责任，但是担保合同另有约定的除外。案涉《个人购房借款担保合同》中所涉借款合同虽于202*年*月1*日解除，但A与F之间的担保合同应自本案诉状副本送达F的202*年9月2*日解除。故F基于担保合同扣划利息的行为并无不当，其该项诉请，本院不予支持。诉请第五项，A未能提交B、D、C、E拒不配合其办理商品房买卖合同、房屋撤销手续的相应证据，且B、D、C、E亦表示愿意配合A完成撤销备案的相关手续，故其该项诉请，本院不予支持。

关于反诉。商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。故A应将其收受的B、D、C、E已偿还按揭贷款中的本金予以返还。

裁判结果

济南房产继承律师谈房产纠纷依法配合原告办理商品房买卖合同，综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百六十三条、第五百六十五条、第五百六十六条第三款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2020年修正）第二十条、第二十一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条的规定，判决如下：一、A与F202*年1月2*日签订的《个人购房借款担保合同》（编号：57××××011）于202*年9月2*日解除。二、B、D、C、E判决生效之日起十日内，协助A办理《商品房买卖合同》（合同编号：ＹＳ××××784）的房屋备案撤销手续。三、A于判决生效之日起十日内返还B、D、C、E已还购房按揭贷款8**9.87元。四、驳回A的其他诉讼请求。