济南房屋买卖纠纷律师谈确认土地使用协议纠纷

   导读：济南房屋买卖纠纷律师王勇【13573782679】谈确认土地使用协议纠纷是民事案件中比较常见的纠纷类型。济南房屋买卖纠纷律师调查有关买卖合同纠纷案证据，济南房屋买卖纠纷律师参加买卖合同纠纷诉讼。以下是济南房屋买卖纠纷律师谈确认土地使用协议纠纷的基本案情、裁判理由、裁判结果等。

基本案情

济南房屋买卖纠纷律师谈确认土地使用协议纠纷,被告B系个人独资企业，被告C系该厂投资人，被告D系该厂原投资人。2001年1月1日，某乙（甲方）、被告D（乙方）签订《房屋转让合同书》，约定乙方向甲方购买坐落在XX区XX镇XX村原边防派出所自有房屋，面积为362.88平方米，房屋价格为壹拾柒万元人民币，双方约定合同签字盖章生效后乙方将卖房款一次性付给甲方；乙方需要办理或变更产权证，甲方给予积极协作；因国家规划建设需占此地，房屋补偿费归乙方所有，土地补偿费归乙方所有。合同签订后，D依约向某乙支付购房款共计170,000元。2001年2月20日，原告A（甲方）、被告XXB（乙方）签订《土地使用协议》，约定，“甲乙双方就乙方用地达成协议：原边防派出所旧址已卖给乙方，甲方同意该宅基地2006.1平方米（土地使用证2000、0316XXXX号）的使用权归乙方，使用期限为50年。”庭审过程中，原告A认可被告B自2001年一直使用案涉房屋土地并交纳相应的土地使用税费。原告另向一审法院提交了XX村村民代表大会决议文件，载明土地临时租赁出租价格不低于每年每亩5,000元、出租期限不超过5年；该文件未载明作出时间，但有“截止2007年12月31日……视为自动放弃”“本年度暂不调整”的内容。

另查明，三被告提交了案涉362.88平方米房屋和2006.1平方米土地的集体土地使用证、房屋所有权证复印件。其中（甘）集用（2000）字第0316XXXX号《集体土地使用证》载明该案涉2006.1平方米工业用地系XX村所有，土地使用者为A。发证日期均为2001年2月27日的XX村房革字第02050XXXXX号、第XXXX号房屋所有权证载明XXB系位于案涉2006.1平方米土地上124.20平方米、238.70平方米的两处房屋的所有权人。经一审法院到不动产相关部门查询，确有上述两房屋登记信息。A向一审法院起诉请求：1.判令原告与被告一、被告三2001年2月20日签订的《土地使用协议》无效；2.被告一退还土地2006.1平方米（3亩）；3.被告一支付土地使用费34.5万元，被告二、被告三承担连带责任；4.诉讼费由各被告共同承担。

裁判理由

济南房屋买卖纠纷律师谈确认土地使用协议纠纷,本案系确认合同无效纠纷。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二条规定，“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定”。本案案涉《土地使用协议》签订于2001年2月20日，故应按照当时实行有效的《中华人民共和国合同法》及相关法律规定判断合同效力等相关争议问题。

关于案涉《土地使用协议》是否有效一节。首先，2001年实行有效的《中华人民共和国村民委员会组织法》和《中华人民共和国土地管理法》分别规定，“涉及村民利益的下列事项，村民委员会必须提请村民会议讨论决定，方可办理：……（六）村民的承包经营方案；（七）宅基地的使用方案……”“农民集体所有的土地由本集体经济组织以外的单位或个人承包经营的，必须经村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，并报乡（镇）人民政府批准”。案涉《土地使用协议》系由B使用案涉土地50年，对村民利益有重大影响，应先经村民会议讨论决定后再与相对人签订，但本案中并未见《土地使用协议》相关的村民会议的会议记录、相关土地规划文件及村民委员会的批准文件等相关材料，不能认定其经过了合法的民主议定程序。被告B在与A签订协议时未尽到合理审查义务，不能认定其为善意相对人而合法地取得案涉土地使用权。其次，2001年实行有效的《中华人民共和国合同法》规定，“无权处分他人财产，经权利人追认或无权处分人取得处分权的，合同有效”。本案中被告D主张其基于与某甲签订《房屋转让合同书》中“因国家规划建设需占此地，房屋补偿费和土地补偿费均归D所有”的约定，取得案涉房屋对应土地的权利。经查本案案涉土地性质为工业用地，依法属于XX村村民集体所有；且据《房屋转让合同书》及房屋所有权证载明，B投资人D所购登记在B名下的案涉房屋面积为368余平方米，而案涉土地面积为2000余平方米，B仅因其取得房屋所有权就取得数倍于该房屋面积的土地使用权显然不符合常理。综上，案涉《土地使用协议》违反法律强制性规定，损害村集体利益，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的相关规定，应属无效。至于被告主张的土地使用税费由其交纳的辩称意见，1988年11月起施行的《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》规定，在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人，为城镇土地使用税的纳税义务人。本案中，由案涉土地的实际使用人B缴纳土地使用税费合法合理。税务机关并非土地登记机关，纳税主体的认定亦非对案涉土地确权，系因B实际使用了案涉土地而缴纳土地使用税费，而不能认定B因缴纳案涉土地使用税费而取得了案涉土地使用权，更不能据此认定案涉《土地使用协议》有效。

关于原告主张被告B退还土地2006.1平方米一节。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。根据上述法律规定，《土地使用协议》被确认无效后，被告因无效协议所使用的土地应向原告返还。至于地上房屋，被告D与某甲签订了《房屋转让合同书》，并支付了合理对价，双方形成了关于房屋买卖的合同关系。原、被告对合同效力并未提出异议，亦非本案诉争内容，本案中不进行审查。在现有证据未推翻《房屋转让合同书》的效力，且被告B取得了该两处房屋的所有权证书的情况下，被告B目前对该房屋的占有使用是有依据的。出于保护交易、维护稳定的角度考量，并根据“房地一体”原则，被告B现使用的房屋所占土地不宜返还。

关于原告主张自2001年2月20日起至2024年2月20日的土地使用费一节。被告占用案涉土地，依据的是其与原告签订的《土地使用协议》，但协议中仅约定该土地使用权归XX某厂，并未有被告须支付对价以及费用标准的相关约定，原告亦未在履行协议过程中向被告主张该笔费用。原告现以2007年村民代表大会决议中记载的5,000元/亩标准向被告主张自2001年2月20日起至2024年2月20日的土地使用费，依据不足，一审法院不予支持。至于《土地使用协议》确认无效后被告房屋占用土地部分所产生的费用，双方可另行协商解决。

裁判结果

济南房屋买卖纠纷律师谈确认土地使用协议纠纷,依照《中华人民共和国合同法》第六条、第七条、第五十一条、第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国村民委员会组织法》第十九条，《中华人民共和国土地管理法》第七十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二条之规定，判决：一、确认原告A与被告B于2001年2月20日签订的《土地使用协议》无效；二、被告B于判决生效之日起十日内向原告A返还XX村房革字第02050XXXXX号、第XXXX号房屋所占范围以外的（甘）集用（2000）字第031XXXXX号土地；三、驳回原告A的其他诉讼请求。