济南房屋买卖纠纷律师谈解除房屋买卖合同退还购房款

   导读：济南房屋买卖纠纷律师王勇【13573782679】谈解除房屋买卖合同退还购房款是民事案件中比较常见的纠纷类型。济南房屋买卖纠纷律师调查有关房屋买卖合同纠纷案证据，济南房屋买卖纠纷律师参加房屋买卖合同纠纷诉讼。以下是济南房屋买卖纠纷律师谈解除房屋买卖合同退还购房款的基本案情、裁判理由、裁判结果等。

基本案情

济南房屋买卖纠纷律师谈解除房屋买卖合同退还购房款,A与D系父子关系。D与C系夫妻关系。B与吴xx系夫妻关系。2024年6月，C将出售xx9号楼3单元501室的信息登记在xx公司。当年8月，xx公司带领B查看了该房产，觉得满意。8月15日，C与B签订《二手房定金协议》，当日，B微信向C转账定金10000元。同一天，C（甲方、出售人）与B（乙方、购买人）和xx公司（丙方）签订居间服务合同，主要内容载明：“交易房产地址：xx9号楼3单元501室”、“丙方促成甲乙双方签订房屋买卖合同，房屋买卖合同订立后视为甲乙双方认可丙方的相应服务，丙方收取相应的居间服务费，乙方支付人民币肆仟贰佰元整，前述服务费在签订本合同当日一次性支付。”8月23日，D与B夫妻签订了房屋购买合同。同日，B向D转账292600元。同日xx公司从D手收取购房款中10000元作为房本押金。同一天，A出具委托书，载明：“本人A委托儿子D儿媳C将XXxx9号楼三单元501楼房售卖。特此声明委托人：A身份证1xxxxxxxxx被委托人D14xxxxxxxxxC14xxxxxxxxx”。三方均知晓案涉房产为小产权房。XX县不动产房屋产权登记信息查询结果书显示，截止2024年11月22日，XX县土堂xx所占土地为集体土地，土地来源不合法，不能办理不动产登记，所涉房屋xx9号楼3单元501室不能办理房屋所有权变更登记。B向一审法院起诉请求：1.请求依法解除原告与被告之间签订的《房屋买卖合同》，并判决三被告退还原告已缴纳的购房款302600元；2.本案诉讼费、保全费、诉讼责任财产保险费由三被告承担。

裁判理由

济南房屋买卖纠纷律师谈解除房屋买卖合同退还购房款,对合同效力的审查，属于人民法院裁判权范围，虽然当事人未提起确认合同无效的诉讼请求，但人民法院仍应依职权进行审查。《中华人民共和国民法典》第一百五十七条系合同无效法律效果的规定，人民法院在依据《中华人民共和国合同法》第一百五十三条认定合同无效的情况下，应主动援引该法第一百五十七条的规定，对合同无效的法律后果进行处理，而不需要当事人另行提起诉讼。《中华人民共和国民法典》第一百五十三条第一款规定：“违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外”根据《土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。”本案中，案涉房产建设于农民集体所有土地之上且缺少规划审批手续。双方签订的小产权房房屋买卖合同违反了《土地管理法》的强制性规定而无效。xx公司与C、B签订的《居间服务合同》约定的居间事项是由xx公司为B与A促成签订违反法律法规的强制性规定的房屋买卖合同。xx公司的居间行为违法，其与C、B间的《居间服务合同》无效。《中华人民共和国民法典》第一百五十七条规定：“民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。”据此，B与受A委托D签订的房屋买卖合同及xx公司与C、B间的《居间协议》被确认无效后，应当相互返还。但B、A、xx公司对合同无效均有过错。《中华人民共和国民法典》第九百二十五条规定：“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人；”本案中，受托人D以自己的名义，与B夫妻订立房屋买卖合同，受托人C以自己的名义，与B订立居间服务合同，B在订立合同时知道受托人D及C与委托人A之间的代理关系，故该合同直接约束A与B。

裁判结果

济南房屋买卖纠纷律师谈解除房屋买卖合同退还购房款,综上，依照《中华人民共和国民法典》第一百五十三条、第一百五十七条、第九百二十五条、第九百六十一条、《中华人民共和国土地管理法》第六十三条之规定，判决：一、确认2024年8月23日B与A签订的《房屋买卖合同》无效；二、A于判决生效后十五日内返还B购房款296000元；三、B于判决生效后十五日内返还A位于xxxx9号楼3单元501室；四、XX县xx有限公司于判决生效后五日内返还B10000元；五、驳回B的其他诉讼请求。