济南合同纠纷律师谈房屋租赁合同纠纷支付欠付的房租

导读：济南合同纠纷律师王勇电话13573782679谈房屋租赁合同纠纷支付欠付的房租是民事案件中比较常见的纠纷类型。济南合同纠纷律师调查有关房屋租赁合同纠纷支付欠付的房租案证据，济南合同纠纷律师参加房屋租赁合同纠纷支付欠付的房租诉讼。以下是济南合同纠纷律师谈房屋租赁合同纠纷支付欠付的房租的基本案情、裁判理由、裁判结果等。

基本案情

济南合同纠纷律师谈房屋租赁合同纠纷支付欠付的房租,原告于2018年4月28日购买XX区**街**号**号楼**号房屋，建筑面积为59.28平方米。2023年11月16日，甲方（原告）与乙方（被告）签订合同，载明“甲方拟将其所有的或者具有合法出租权的房屋添置民宿必需品后参与管理运营，赚取收益。为使该房屋添置民宿必需品后在运营过程中产生更大的经济效益和社会效益，特与乙方达成本合同，乙方是专业的民宿运营公司，具有专业民宿管理、运营能力。…”第一条房屋基本情况一、房屋坐落于XX市XX（县）路XX国际小区（社区）20栋单元1007室，该房屋房型为10层（式）1室1厅1厨1卫，产权面积为60㎡，…，合计面积为60㎡；各方确认在本合同履行过程中均以此作为分红和其他需要按照面积计算的费用、款项之计算依据。第二条房屋添置概况一、民宿添置的付款方式及费用由甲乙双方一致同意本合同签订当日一次性付清，附件1《民宿添置项目清单》（大写人民叁仟零八十元整实为3080元。…三、乙方房屋添置期限：自2023年11月16日至2023年12月1日止，共计14日，甲方应于2023年11月16日前将房屋按约定条件交付给乙方。第三条租赁期限一、乙方租赁期限：共计12月，自2023年12月1日至2024年11月30日止。第四条租金标准及支付方式一、经双方同意，对民宿运营（日租、短租、长租）所获得的经营收入，将按甲方享有70%，乙方享有30%的比例按月进行收益分配；甲、乙双方设定的年度保底入住天数为100天：甲、乙双方设定的年度收益保底金额为：人民币；贰万肆仟元整：人民币（小写）￥24000元整（“年度”是指甲方托管物业自上线日起向后推算12个月为一个年度），以上两项择一完成。…四、1.房屋自上线日推算达到一个年度后，甲方年度实际收益金额低于当初设定年度收益保底金额，届时乙方需将托管物业收益差领部分如数补齐给甲方；2.房屋自上线日推算达到一个年度后，甲方年度实际入住低于设定的年度保底入住天数100天，届时将按照第1条所设条件执行。第五条房屋租赁用途一、甲方将房屋出租给乙方该房屋租赁用途为经营民宿（日租、短租、长租）或配套项目。二、在甲方按照本合同约定支付相关费用、遵守本合同项下约定及履行本合同甲方应履行义务的前提下，乙方有权在租赁期内合理使用该房屋。三、甲方明确知晓乙方租赁房屋的用途并保证该房屋按照法律法规及行政管理的要求，能够用作该用途。第七条房屋的交付及返还一、房屋交付：实际交付以甲乙双方共同签署的《民宿添置物品清单》为准，甲方均予以认可。二、返还：租赁期满或合同解除后，甲方有权收回房屋，乙方应按照交付时现状返还房屋（乙方保证家私家电均是正常可使用状态）双方应对房屋及其附属设施、水电使用等情况进行验收，验收认可后在《民宿添置物品清单》上签字盖章，结清各自应当承担的费用。乙方退房时以双方签署的《民宿添置物品清单》为依据交还甲方水电气卡等物品。第九条转租：一、乙方在租赁期内可将该房屋全部转租给他人。合同另约定了双方其他权利义务。三、原告于签订合同当日向被告支付3080元添置民宿物品费用，被告为原告出具收据。添置项目为：1、智能门锁价格980；2、床品价格200；3、软装价格9004、投影仪价格1000合计3080。其中床品包含四件套，软装包含北欧奶油风卧室装饰画两幅、摆件仿真书三本。上述添置物品由被告购买并添置至原告房屋。庭审中，原告主张缺失物品为床品四件套以及摆件仿真书三本，双方确认床品四件套的价格为200元，摆件仿真书的价格为540元。四、关于款项的支付。原告主张，被告支付的全年收益为8007.1元。原告提交中国农业银行银行卡交易明细清单一份，该清单记录了卡号为6228********，户名为B，起始日期为2024年1月1日，终止日期为2024年12月25日期间的银行卡交易情况。其中涉及被告的银行流水共计13笔，总金额8282.33元。具体包括：2024年1月15日转存471.94元、2024年2月26日转存770元、2024年3月15日转存770元、2024年4月15日转存770元、2024年5月15日转存620.97元、2024年6月18日转存861.85元、2024年7月15日转存456.62元、2024年8月16日转存949.68元、2024年9月14日转存1331.59元、2024年10月15日转存234.36元、2024年11月15日转存347.7元、2024年12月6日转存275.32元、2024年12月15日转存422.30元。被告对该交易明细的真实性予以认可，对证明内容无异议，收益的支付以原告提交的银行流水为准。被告提交后台租赁记录打印表一份，表格涉及房屋地址XX国际20-1007的租金数据：1月金额770元、2月金额770元、3月金额770元、4月金额620.97元、5月金额861.85元、6月金额456.62元、7月949.68元、8月金额1331.59元、9月金额234.36元、10月金额347.74元、11月金额638.70元，总金额8223.45元，总天数为141天。原告对该证据的真实性有异议，认为系原告单方制作，应当以原告的银行流水为准。五、关于租金标准及支付方式。原告主张，签订合同时原告询问被告二选其一是什么意思，被告承诺旅游旺季能挣全年的费用，租金肯定超过24000元。原告认为合同中关于保底的约定是并列条件，因为原告要打算租房的目的是长期出租，如果仅仅租够100天作为出租条件的话，原告也不可能出租房屋。在签订的时候协商的就是租金保底24000元，被告也并未就此给予特别提醒或其他方式的提示，约定并不明确，但根据房屋租赁合同的基本要件，租金是一个必备条款，每年支付24000元租金是一个确定的数额，也是合同得以履行的基本保障，按照被告所说只要够100天就可以出租的话，其收益及支付标准没有明确的依据，可能会导致合同无法履行的后果。被告主张，合同约定保底收入以及天数满足100天二者择一完成即可，如年度未住满100天给保底租金差额。保底100天收益和保底租金二选一，被告已经在合同第四条通过字体标红和下划线提醒，提醒原告模式二选一。合同关于保底的约定不是并列条件，因为原告和被告虽然签订了房屋租赁合同，但本质上不是被告直接租赁原告的房屋，而是原告将房屋托管给被告经营，因此被告需要考虑到市场风险，无法也不可能直接给原告承诺每年确定支付24000元，原告说租金是租赁合同的基本要件，但是被告的行为属于商业经营，并非是直接租房，原告说收益和支付标准无法明确，导致合同无法履行，事实上是合同已经履行完毕一年，原告也没有在一年内提出异议。六、关于入住天数。庭审中原告提交云掌柜ＡＰＰ入住明细一份，统计后台显示的入住天数为72天。被告对该明细的真实性无异议，但认为云掌柜ＡＰＰ的数据只与美团挂钩，未经过美团的散租不记录在云掌柜数据中，原告出具的入住明细并不完整，实际入住天数超过141天，收益是按照入住141天支付的，并提交后台租赁记录及《房屋租赁协议》三份，三份租赁协议出租房屋均为案涉房屋，租赁期限分别为为2023年12月13日至2024年2月13日、2024年2月14日至2024年4月24日、2024年10月18日至2024年11月17日，租金标准分别为1000元／月、1100元／月、1400元／月。该三份租赁协议仅加盖被告印章，未有合同相对方签字或捺印。原告对上述三份租赁协议的真实性均不认可。为了证明缺失床品及软装，原告提交其与被告工作人员“微信昵称：XX民宿-XX”的微信聊天记录录屏，证明原告就因物品缺失及被告拖欠水费、电费、空置期的空置费等与被告进行交涉。主张2024年12月24日被告公司两个人来打扫维护房屋也没有退回床品。该微信聊天记录载明：“（2024年12月6日）XX：我们房租到期后。是不需要乙方出面进行退房交接的。房屋内物品损坏可以及时和我们沟通的。在进行协调处理。水电费用会清零。1100／31＊6＝212.9＋电费62.42＝275.32。这是所说的空置房屋费用和电费。电梯卡就在房间里面，锁已经移交给您，您可以过去检查，如果有东西有损坏或者什么，我们再协商解决。你这个房子交给我们的时候，余额是62块4毛2，现在目前房子余额是0，这电费62块4毛2补给你。这个公式就是房屋空置费用和电费一共这些钱。（2024年12月6日）原告：很多东西坏了。需要维修。XX：那里列出来…原告：房子里面的软装搭配都不见了。床上的东西都没有了。XX：有，之前短租客没有用，收起来了，打扫卫生让阿姨放回去就行。原告：没有啊。我找了。还有我买的一些东西。都不见了。XX：因为客人要使用，所有先把床品挪到另一个房子，阿姨去打扫卫生，让阿姨放回去就行软装搭配和床上用品很早就没有了。原告：大概6月左右我过来就没有了。这些当初是我花钱买的。XX：哥，你说你6月份过去就没有了，我们当时租客入住的时候，我们搬走的床品是什么呢。原告：你们一天不解决问题，产生的费用你们都要承担的…”。被告对该聊天记录真实性予以认可，但主张物品已送回，但不清楚何时退回且没有相应证据提交。为了证明被告承诺保底收益24000元，原告提交其与被告工作人员“微信昵称美团民俗体验官-小张”的微信聊天记录录屏。该聊天记录载明：“（2024年5月9日）原告：在吗在吗。小张：51订出去了…这几个月租金太少了吧。都是770元，我每个月都亏接近1000元。小张：还没到旅游旺季呢姐。原告：当初答应我保底一年24000元，我怕怎么搞，完成不了吧。当初签合同说保底给我一年24000元，我才的签合同。小张：我不知道谁和您对接的，淡季就是过度，‘忘记’才是挣钱的地方。原告：我看按照这么干，年底完成不了24000啊！我和刘欣桐对接的。旺季是6—8月吗。几个月的旺季。小张：对。（2024年5月31日）原告：我的房子这个月一共租出去两天吗？小张：都差不多的。原告：空了28天。小张：慢慢就好了。不止你家的。原告：这样弄我真的赔死了。你们当初说给我保底24000一年，怎么搞我看够呛啊！小张：还没到旅游旺季呢。原告：下个月是旅游旺季吗，小张：对啊6789。原告：上次我去房子里看了一下，软装搭配和统一的床上用品都没有了。咋回事呢。小张：租客刚走呗。没拿过去。原告：都给我收了吗。小张：画画啥的都放回去了。原告：我不知道这么回事，我进去看看啥也没有…原告：我看了一下云掌柜数据，一个半月了一共才5天左右的入住率吗。这样做要赔多少钱啊？（2024年6月17日）小张：马上旅游旺季了。原告：合同期满能兑现承诺的保底24000吗。小张：看旺季了。原告：刘总说我这个房子给我保底24000，达不到可以法院起诉他的。小张：好…”。被告对该聊天记录的真实性予以认可，但认为收益按合同约定保底和天数满足100天二择其一完成即可。B向一审法院起诉请求：1.判令被告支付欠付的房租16000元；2.判令被告返还原告价值价值1100元的现金或物品（床品、软装）；3.由被告承担本案诉讼费用。

裁判理由

济南合同纠纷律师谈房屋租赁合同纠纷支付欠付的房租,2023年11月16日，原被告签订的案涉合同系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，不违反公序良俗，合法有效，双方均应依约履行。本案争议焦点为：案涉合同关于收益的约定及支付。关于年度入住天数，原被告均确认云掌柜ＡＰＰ后台入住天数为72天。被告主张未经过美团的散租不记录在云掌柜数据中，实际的入住天数为141天。为证明其主张，先后提交三份《房屋租赁协议》，原告对上述协议的真实性均不认可，且协议均未有合同相对方签字捺印，对该组证据法院不予采信。被告主张全年入住时间141天，但三份协议累计租期为165天，其主张与常理不符，法院不予采信。关于已支付租金，被告在合同履行期间通过银行转账向原告支付合计8282.33元。2024年12月6日，原告与被告工作人员微信沟通对空置房屋费用和电费确认金额为275.32元，对应2024年12月6日银行转账275.32元。故累计转账金额8282.33元扣除275.32元，为已付租金8007.01元。原被告双方对案涉合同第四条“租金标准及支付方式”约定产生争议，原告主张签订合同时询问被告“以上两项择一完成”何意，被告承诺租金肯定超过24000元。而被告主张，保底收入以及入住天数满足100天二者择一完成即可，如年度未住满100天给保底租金差额，入住天数为141天，被告已经按照合同约定向原告支付了收益。案涉合同对租金标准及支付方式虽约定了保底入住天数100天、年度收益保底金额24000元，以上两项择一完成。但根据合同第四条第四款第1项，双方已经对实际收益低于设定年度收益保底金额的情形做出了约定，原被告均应按合同履行。本案中，被告抗辩年度入住天数已达到141天，补齐差额的约定仅适用于未住满100天的情形，但其既未证明入住天数已达标，也与合同对收益保底的约定相悖，结合在合同履行过程中原告多次询问被告工作人员关于入住率及保底收益的沟通回复情况，法院对被告的该项抗辩不予采信。故对原告主张要求被告支付欠付房租差额15992.99元（24000-8007.01）符合合同约定的部分，法院予以支持，超出部分不予支持。关于原告主张缺失物品（床品四件套以及摆件仿真书三本）。本案中，原告向被告支付民宿物品添置费用，被告购买并添置至原告房屋，租赁到期后应当返还添置物品。被告主张上述物品已退回，但未提交证据予以证明，结合原告微信沟通被告工作人员要求返还缺失物品的情形，法院对被告的抗辩不予采信。庭审中双方协商确认床品四件套的价格为200元，摆件仿真书的价格为540元，故原告要求被告返还添置物品费用740元的诉讼请求法院予以支持，超出部分不予支持。

裁判结果

济南合同纠纷律师谈房屋租赁合同纠纷支付欠付的房租,综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条规定，判决：一、被告A支付原告B租金差额15992.99元，于判决生效之日起十日内履行；二、被告A返还原告B返还添置物品费用740元，于判决生效之日起十日内履行；三、驳回原告B的其他诉讼请求。