济南合同纠纷律师谈租赁合同纠纷支付违约金

导读：济南合同纠纷律师王勇电话13573782679谈租赁合同纠纷支付违约金是民事案件中比较常见的纠纷类型。济南合同纠纷律师调查有关租赁合同纠纷支付违约金案证据，济南合同纠纷律师参加租赁合同纠纷支付违约金诉讼。以下是济南合同纠纷律师谈租赁合同纠纷支付违约金的基本案情、裁判理由、裁判结果等。

基本案情

济南合同纠纷律师谈租赁合同纠纷支付违约金,2023年1月1日原告B与被告A签订了一份书面《房屋、猪棚租赁合同》，合同约定“一、甲方自愿将自己的四间房屋和2座猪棚给乙方管理使用……。二、租赁期限：捌年，2023年1月1日至2030年1月1日，每年租金为15000元。三、交付方式：合同签字当日乙方缴纳第一年租金，以后每年1月1日前支付下一年租金。……六、在乙方接手一切费用由乙方承担。……九、合同到期，乙方需向甲方提前一个月协商，在同等条件下，乙方有优先使用权。十、该合同经甲乙双方签字后，立即生效，双方应自觉遵守并认真履行。十一、如有一方违约，违约方应赔偿对方违约金（伍某元整）……”。合同签订后原被告按约履行，被告向原告缴纳了2023年、2024年度租金。2024年11月份，被告父亲A义到原告家中将被告承租的房屋钥匙交给了原告并告知原告不再租赁房屋，自2025年未再交租金、未使用租赁物。原告称因未与被告A本人就解除合同事宜进行过协商，因此租赁物现处于闲置状态，未另行对外租赁。B向一审法院起诉请求：1.要求被告立即支付违约金50000元、各项经济损失15000元，共计65000元；2.诉讼费用由被告承担。

裁判理由

济南合同纠纷律师谈租赁合同纠纷支付违约金,本案双方当事人争议的主要焦点是：第一，被告是否享有合同解除权并已通知了原告，本案合同是否已经解除。原告认可A义曾于2024年11月将钥匙交与了原告，但原告认为合同系与被告A所签，原告未收到A的解除合同意思表示，亦未同意与A解除合同，因此原告并不认可合同已于2024年11月解除。被告则称A义作为A父亲代理A将钥匙交与原告且原告未表示出异议，即已与原告解除了合同。法院认为，《中华人民共和国民法典》（以下简称《民法典》）第五百零九条明确规定“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”，原被告签订的合同第十条也明确约定了“该合同经甲乙双方签字后，立即生效，双方应自觉遵守并认真履行”，本案原被告对签订后的合同均应按约诚信履行，只有在双方协商一致或出现法定可解除条件后合同方能解除，即只有享有法定或者约定解除权的当事人才能以通知方式解除合同，而不享有解除权的一方向另一方发出解除通知，不能发生合同解除的效果，即本案的被告不能以向原告交还钥匙、作出通知就认为双方合同已经解除，因此被告抗辩的合同已解除的观点，理由不当，法院不予采纳。被告还反驳称合同系分段履行、被告享有任意解除权，《民法典》第七百三十条规定“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁；当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方”，本案原被告签订的合同明确约定履行期间为8年，不存在对租赁期限没有约定或者约定不明确的情形，因此被告的该抗辩意见法院亦不采纳。另外，本案原告虽不认可被告所称的与原告合同已解除、亦未提出解除合同之诉讼请求，但其要求被告支付违约金并赔偿损失的诉讼请求系建立在合同解除的基础上，隐含了解除合同的意思表示，且被告交还钥匙、不缴纳租金的实际行为和当庭均表示不再履行合同，《民法典》第五百六十三条规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方”，因此本案中法院可以依职权主动认定合同解除。第二，能否适用违约金及违约金数额的确定，即原告主张的违约金能否支持、支持多少。《民法典》第五百八十五条规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少”，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>合同编通则若干问题的解释》第六十五条规定“当事人主张约定的违约金过分高于违约造成的损失，请求予以适当减少的，人民法院应当以民法典第五百八十四条规定的损失为基础，兼顾合同主体、交易类型、合同的履行情况、当事人的过错程度、履约背景等因素，遵循公平原则和诚信原则进行衡量，并作出裁判。约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，人民法院一般可以认定为过分高于造成的损失。恶意违约的当事人一方请求减少违约金的，人民法院一般不予支持。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务”。本案合同对双方均具有约束力，被告作为违约方应当根据法律规定和合同约定承担相应的违约责任，但应符合法律规定且数额适当。本案原被告约定的违约金50000元明显高于原告的实际损失，因此按照上述法律规定，结合本案合同的履行情况、原被告的过错、租赁物的具体状况（合同解除时间、租赁物闲置期间及原告另行租赁需要时间），遵循公平和诚信原则，法院认为原告损失以一年限租金15000元作为参考基数，被告应承担的违约责任亦以不超过该损失的百分之三十为标准，即违约金确定为19500元较为公平合理，并能够较好发挥违约金对守约者补偿和对违约者惩罚的兼具功能。第三，原告主张在被告租赁期间对租赁的房屋和猪棚造成损失，要求被告赔偿15000元。原告未提交实际支付维修费用15000元的充分证据，原告也称租赁物系受自然原因损坏而非人为损坏。法院认为，原告依据的合同第六条“在乙方接手一切费用由乙方承担”约定中不能明显看出双方对租赁期间产生的维修费用应由被告承担的具体内容，且原告系维修物的所有者和受益者，维修费用由被告负担并不甚合理和公平，因此原告要求被告赔偿维修损失的诉讼请求，证据不足，理由不当，法院不予支持。另外，被告主张要求追加案外人C为共同被告，原告当庭明确表示不同意，根据合同的相对性原则，C并非本案必要的共同诉讼参加人，因此法院对被告的该意见不予采纳。

裁判结果

济南合同纠纷律师谈租赁合同纠纷支付违约金,综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第一百一十八条、第一百七十六条、第五百零九条、第五百六十三条、第五百八十五条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>合同编通则若干问题的解释》第六十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第四十条、第六十七条、第一百三十六条规定，一审法院于2025年6月23日判决：一、解除原告B与被告A于2023年1月1日签订的《房屋、猪棚租赁合同》；二、被告A于判决生效之日起十日内支付原告B违约金19500元；三、驳回原告B的其他诉讼请求。