济南房产继承律师谈确认合同无效纠纷确认存量房买卖合同无效

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基本案情

济南房产继承律师谈确认合同无效纠纷确认存量房买卖合同无效,A与C乙系父女关系，C乙与D乙系夫妻关系，二人于1983年1月13日登记结婚，A系C乙女儿。C乙与李某系母子关系，与B的母亲C丁系姐弟关系。根据A的陈述，其母亲D乙于2013年去世，无法确定李某的具体去世时间，C乙于2024年2月14日去世，其生前未留有遗嘱。C乙原系某公司的职工。2008年12月1日，C乙与某公司签订《共有协议》约定双方共同出资购买XX省某有限公司名下位于XX市XX区的房屋，共有方式为按份共有，该房屋总面积为137.17平方米，其中由某公司占有78.60平方米即案涉房屋产权的57.30%，由C乙占有58.57平方米即案涉房屋产权的42.70%，XX省某有限公司协助某公司和C乙办理了该房屋的更名过户手续。2019年8月8日，C乙与B签订《存量房买卖合同》，约定B以30,000元价格购买C乙名下案涉房屋的房产份额。该合同签订后，双方办理了房屋更名过户手续，此时案涉房屋由B和某公司按份共有，其中由某公司占有78.60平方米即案涉房屋产权的57.30%，由B占有58.57平方米即案涉房屋产权的42.70%。B在取得C乙名下案涉房屋房产份额后，依据某公司2009年8月25日作出的《XX省XX某公司关于出售共有住房的意见》的规定，以44，537元的价格购买由某公司持有的案涉房屋的份额，后某公司协助B办理案涉房屋的更名过户手续，现案涉房屋由B单独所有并于2019年9月3日取得不动产权证书。现A诉至一审法院，要求确认C乙与B签订的《存量房买卖合同》无效。C乙曾于2022年诉至一审法院，要求确认其为案涉房屋的所有权人，并要求B配合其办理房屋更名过户手续。一审法院于2022年6月30日作出（2022）XX0103民初4029号民事判决，驳回了C乙的诉讼请求。该判决作出后，双方均未上诉。A向一审法院起诉请求：1，确认B与C乙于2019年8月8日签订的《存量房买卖合同无效》；2.本案案件受理费等全部诉讼费用由B负担。

裁判理由

济南房产继承律师谈确认合同无效纠纷确认存量房买卖合同无效,本案的争议焦点为C乙与B签订的《存量房买卖合同》是否无效。C乙与某公司于2008年12月1日共同购买的案涉房产，其中C乙取得案涉房屋42.7%的产权，C乙与D乙于1983年1月13日登记结婚，故该部分产权属于C乙与D乙的夫妻共同财产。根据A的陈述，D乙于2013年死亡，而C乙名下42.7%的案涉房屋产权中50%既案涉房屋产权的21.35%系D乙的遗产，且对于李某的具体死亡时间无法查明，D乙去世时的法定继承人现无法确定，亦无法确定C乙应继承的房产份额，故C乙对D乙遗产部分的处分应认定为无效，该部分产权应当由D乙的继承人按照法定继承进行分配，但C乙对于其个人所享有案涉房产份额的处分系其真实意思表示，应当认定为有效，而B作为A的亲属，主张对A的家庭情况完全不了解，并不符合常理，其在明知案涉房产系C乙与D乙的夫妻共同财产的情况下，仍然与C乙签订该合同，存在明显恶意，根据《中华人民共和国民法典》第一百五十四条规定，行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效，故A要求确认案涉《存量房买卖合同》无效的诉讼请求，部分成立。关于A主张B以明显不合理低价购买C乙名下房产份额的主张，根据房产档案显示，B在购买某公司名下房产份额时也仅支付了44,537元，故对于B主张其以成本价购买案涉房产份额的答辩意见予以支持，A主张其以不合理低价购买的理由不予采纳。关于A提出B并未实际给付C乙30,000元购房款的主张，B虽未举示证据证实其实际支付了该笔款项，但C乙在生前并未向B主张过该笔款项，且其已经配合B办理了案涉房屋的更名过户手续，故应当认定B已经支付了该笔款项，对A的此项理由不予采纳。关于B主张案涉《存量房买卖合同》有效的答辩意见，该合同虽然在本院（2022）XX0103民初4029号民事判决中被认定为有效，但该合同效力仅约束的是C乙和B，且在该案中C乙并未提出法定继承部分的事实，根据本案查明的事实，该合同因损害了D乙法定继承人的合法权益而部分无效，故对B的此项答辩意见不予采纳。关于B主张A的诉讼请求已经超过诉讼时效的答辩意见，诉讼时效的客体为债权请求权，适用于给付之诉，而A的诉讼请求为确认B与C乙签订的《存量房买卖合同》无效，系确认之诉，故不适用诉讼时效的规定，对B的此项答辩意见不予采纳。

裁判结果

济南房产继承律师谈确认合同无效纠纷确认存量房买卖合同无效,依据《中华人民共和国民法典》第一百五十四条、第一百五十六条、第一千零六十二条、第一千一百二十二条、第一千一百二十七条、第一千一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条规定，判决如下：一、B与C乙于2019年8月8日《存量房买卖合同》中涉及位于XX市XX区的房屋的21.35%的产权份额的部分无效；二、驳回A的其他诉讼请求。