济南房产继承律师谈解除设房产上的抵押权

导读：济南房产继承纠纷律师王勇电话13573782679谈解除设房产上的抵押权是民事案件中比较常见的纠纷类型。济南房产继承纠纷律师调查有关解除设房产上的抵押权案证据，济南房产继承纠纷律师参加解除设房产上的抵押权诉讼。以下是济南房产继承纠纷律师谈解除设房产上的抵押权的基本案情、裁判理由、裁判结果等。

基本案情

济南房产继承律师谈解除设房产上的抵押权G乙系B之父，于1993年去世；H系B之母，于2000年去世。G丙、G丁与B系同父同母的姐弟关系。G丙、G丁放弃对案涉房屋继承的权利。

B以G乙的名义与XX区某签订《房屋征收产权调换协议书（住宅)》，约定被征收房屋位于XX街南委，所有权人G乙，建筑面积43.40平方米；产权调换房屋位于XX街某小区,预要面积70平方米。2015年1月23日，B取得《新房分配证》，载明承租人姓名B，新房地址XX镇，使用面积70.31平方米左右，该分配证加盖E公章。B支付超出户型部分房屋补差价款。

E于2013年4月28日向F出具《特别授权委托书》，主要内容为，XX某小区工程第A-1号楼项目经营授权给F独立投资、独立经营、自负盈亏、经济及法律责任自行承担。2015年2月1日，E与F签订《安置回迁住房及建筑面积抵顶协议》，与本案相关的内容为，XX某小区1号楼综合住宅楼工程是由F独资自主经营建设的，于2013年5月至2014年11月末完成交工达到使用条件，该小区于2015年1月21日回迁居民进户入住需要房源，F同意已交工的1号楼房屋让E办理回迁户入住,所用的住宅房屋建筑面积约3,500平方米。

XX市XX区不动产交易事务中心档案载明：2020年9月8日,XX市自然资源和规划局为案涉房屋颁发不动产权证，权利人为C，不动产权证号XX（2020）XXXX不动产权第XX号的房屋坐落于XX镇某小区某室、建筑面积为68.10平方米。商品房买卖合同均为尾部出卖人处加盖某公司公章及法定代表人关某乙名章,买受人处签名C，签订日期标注为2015年10月12日。2020年11月20日,某公司以F涉嫌伪造E印章向XX市XX区公安局报案，XX市XX区公安局于2020年11月30日予以受理，于2023年7月25日以现有证据不能证实有犯罪事实为由决定终止对F的侦查。

2020年11月3日，A与某乙公司签订《流动资金借款合同》，约定某乙公司向A借款270万元，借款期限为2020年11月3日至2022年11月2日。同日C与A签订《抵押合同》，约定C以包括案涉房屋在内的30套房屋为上述借款270万元主债权设定抵押，并于2020年11月11日办理抵押登记，XX（2020）XXXX不动产证明第0005425号和第0005440号中包含产权证XX（2020）XXXX不动产权第XX号的房屋坐落于XX镇某小区某室、建筑面积为68.10平方米在内的共30套房屋。上述房产设定抵押登记时，A未到案涉房屋现场进行审查。

2025年3月18日，F在一审法院（2025）XX0112民初字第285号案件开庭审理时作为第三人陈述，某小区1号楼是F个人的，某公司没有盖1号楼，与E有协议，回迁户是F将房屋借给某公司、政府进行安置,由某公司补偿，现在提起诉讼的老百姓是政府和开发商没有给F补偿,F就没有给他们办产权证。与C没有真实的房屋买卖关系，楼都是F的，落到C名下办理的抵押贷款。B向一审法院起诉请求：1.确认坐落于XX市XX区房屋归B所有，由C协助B办理房产过户手续,办理过户的税费由C承担；2.解除设在上述房产上的抵押权。

裁判理由

济南房产继承律师谈解除设房产上的抵押权,《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定第一条第二款规定,民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件,适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。本案各方当事人争议的事实系发生在2021年1月1日之前，故应适用当时的法律和司法解释的规定。

本案的争议焦点为B是否是案涉房屋的真实权利人及案涉房屋设定的抵押权是否应当注销的问题。

关于B是否为案涉房屋的真实权利人问题。《中华人民共和国物权法》第三十三条规定，因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。第四十二条第三款规定，征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的,还应当保障被征收人的居住条件。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一)》法释〔2016〕5号第二条规定，当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2003年3月24日最高人民法院审判委员会第1267次会议通过）第七条第一款规定,拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置,如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人,被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。本案中，B代替G乙签订的《卖房契约》及和XX区某签订的《房屋征收产权调换协议书（住宅)》及某公司与F签订的《安置回迁住房及建筑面积抵顶协议》是各方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。B作为G乙的唯一合法继承人已经履行交付置换房屋的义务且基于拆迁补偿安置协议实际占有、使用案涉房屋，故B为案涉房屋的真实权利人。某公司否认与C签订案涉房屋《商品房买卖合同》及办理所有权人为C的登记事项,并就F伪造公司印章向公安机关报案，F另案中陈述与C没有真实的房屋买卖关系,依据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条第一款的规定,行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效,F以某公司的名义与C签订的案涉《商品房买卖合同》及案涉房屋登记在C名下的行为无效,C有义务协助将案涉房屋登记到真实权利人名下,B请求确认案涉房屋归其所有并要求C协助办理过户手续的诉讼请求,根据物权变动的基本原则，不动产物权的变动除交付外，尚需办理登记手续，人民法院不宜直接判决确认权属，而应当判决他人向权利人办理登记过户，故对B主张确认案涉房屋归其所有的诉讼请求不予支持,对其主张C协助办理过户手续的诉讼请求予以支持。B主张C承担案涉房屋过户产生的税费于法无据,应当按照相关规定办理。A抗辩本案属于一房二卖，因C与E没有真实的商品房买卖合同关系，一房二卖的事实不成立，对A的该抗辩意见不予支持。

关于案涉房屋抵押权是否应当注销的问题。《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定，无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：(一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的;(二）以合理的价格转让；（三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人;受让人依据前款规定取得不动产或者动产的所有权的,原所有权人有权向无处分权人请求损害赔偿；当事人善意取得其他物权的，参照适用前两款规定。《中华人民共和国商业银行法》第三十六条规定，商业银行贷款，借款人应当提供担保。商业银行应当对保证人的偿还能力,抵押物、质物的权属和价值以及实现抵押权、质权的可行性进行严格审查。本案中，案涉房屋系征收房屋产权调换用于居住的住宅，依法应当予以保障；C虽持有案涉房屋的产权证但非真实权利人，其在案涉房屋上设定抵押登记属无权处分,B主张注销案涉房屋的抵押权有理应予支持。A抗辩其善意取得案涉房屋的抵押权。A作为专业金融机构，应当对案涉房屋的权属和价值以及实现抵押权的可行性进行全面严格审查,案涉贷款设立抵押时,A未对抵押物的占有使用等状况进行充分的尽职调查与风险防范,未审查案涉房屋的真实权利人已经实际居住多年的情况，其办理抵押权登记的行为不能认定为善意取得，对其抗辩意见不予支持。

裁判结果

济南房产继承律师谈解除设房产上的抵押权,综上所述，B合理的诉讼请求予以支持，不合理的诉讼请求不予支持。依照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定第一条第二款，《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条第一款，《中华人民共和国物权法》第三十三条、第四十二条第三款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一)》法释〔2016〕5号第二条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2003年3月24日最高人民法院审判委员会第1267次会议通过）第七条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十七条规定，判决：一、A、C于判决生效之日起十日内共同为B办理不动产权证号XX（2020）XXXX不动产权第XX号、坐落于XX镇某房屋上设立的抵押权人A的抵押登记注销手续；二、C于注销上述第一项抵押权之日起三日内协助B办理房屋产权转移登记手续，将不动产权证号XX（2020）XXXX不动产权第XX号、坐落于XX镇某小区某房屋,建筑面积为68.10平方米的房屋转移登记到B的名下，办理房产过户所发生的税费，按相关规定由B与C各自负担；三、驳回B的其他诉讼请求。