济南房产继承律师谈土地租赁合同纠纷返还多付的租金

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基本案情

济南房产继承律师谈土地租赁合同纠纷返还多付的租金,第一，关于案涉土地的来源及承包人、租赁权人变更事实的确认。XX市XX区某某镇XX村（以下简称XX村）有宗地编号为xxxxxx的土地一块，宗地图显示宗地总面积10.25公顷，其中耕地为8.44公顷，城镇村及工矿用地1.19公顷，交通运输用地0.62公顷。

2013年10月29日，A波（已去世）与XX村签订三份《机动地承包合同书》，约定：由A波承包机动地共计121亩，承包期为3年，自2013年11月1日至2016年10月30日终止。

A波与B系母子关系，A波于2018年8月13日死亡。后XX市某某工商公司向B出具《解除合同通知书》，主要内容为：“2017年，我单位与A波签订了《机动地承包合同书》（以下简称原合同）。根据原合同第五条的约定，该合同于2017年10月30日到期。原合同到期后，项下所涉土地一直由你方作为A波的第一顺位继承人实际占有使用至今，由于你方并未就租赁期限、租金等事宜与我单位通过书面协议的方式达成一致，因此双方之间已形成了不定期土地租赁合同关系。经XX党总支班子及五、六、七队队长集体讨论决定，现正式通知你方：与你方之间形成的不定期土地租赁合同于2022年10月30日正式解除。”

2022年12月22日，XX市某某工商公司与B签订《土地租赁合同》，约定：XX市某某工商公司向B出租的地块位于XX区团结路两侧与三环路交口，地块面积、位置及四至范围以土地使用证记载为准。租赁期限5年，自2022年10月31日至2027年10月31日。

济南房产继承律师谈土地租赁合同纠纷返还多付的租金,2024年5月27日，案外人XX市XX区某某镇XX股份经济合作社作出《情况说明》，证明：B在XX租赁集体土地面积合计约为66700平方米。土地四至为：东至铁路沿线、西至团结路、南至三环、北至展望冷库。

第二，关于案涉土地的出租情况及承租权人变更事实的确认。2013年6月1日，A波（甲方）与案外人M（乙方）签订《土地租赁合同》，约定：“现甲方有土地面积35000平方米租赁给乙方。经甲乙双方充分友好协议。一、甲方租赁给乙方土地面积35000平方米租期为10年，从2013年6月1日起至2023年6月1日终止。二、合同期内此土地由乙方使用、由乙方看管。关于乙方使用土地而发生的一切事宜由乙方自行处理。甲方保证在合同期内无甲方村民干涉乙方使用土地。乙方在合同期内未经甲方同意不得转租、转让。合同期满后如乙方继续经营，在同等条件下乙方享有优先租赁权。三、乙方在租赁期间需要维修土地以北的一条公路，此公路为公用同时乙方享有使用权。四、租赁期内，乙方在土地上的建设由乙方自行承担与甲方无关。在租赁期内由于乙方单方原因搬出土地或合同终止时，土地上覆盖物归甲方所有。租赁期满后如续约，在续约期间内土地上覆盖物仍归乙方使用。在续约期间内由于乙方单方原因搬出土地或续约终止，土地上覆盖物归甲方所有。五、在租赁期间内如遇国家或开发商以及集体征用土地时，乙方需在规定时间内无条件搬出。土地上所有覆盖物以及水电设施的理赔金，甲乙双方各得50%。搬迁费归乙方所有。六、土地租金为每平方米13元人民币。自2013年当年算起，每两年递增租金每平方米2元人民币。签订合同之日乙方交付甲方当年土地租金共计455,000元人民币，之后乙方需在每年的4月30日之前付清当年土地租金，预期未付清土地租金，甲方有权单方解除合同。合同期满如乙方续约，土地租金另行协商。七、如在合同期内单方违约所产生的经济损失由违约单方负责。八、本合同未尽事宜由双方协商并签订补充协议，补充协议与本合同具有相同效力……”。

后A波与M又签订一份土地租赁合同，仅将土地面积变更为12000平方米，其他内容与前一份合同一致，合同落款时间仍为2013年6月1日。

A波死亡后，M与B重新签订土地租赁合同，合同甲方为B、乙方为M，合同内容将土地面积变更为13100平方米，其他内容与前一份合同一致，合同落款时间仍为2013年6月1日。

2013年6月1日至2019年5月31日期间，案涉土地由M经营商品混凝土站使用，地面建有混凝土生产设施，且地面为水泥硬化状态。

2019年6月1日，M将案涉土地上的商混设施及土地转租给A，A自述双方未签订书面合同。2023年5月21日，B（甲方）与A（乙方）签订《续签协议》，约定：“由于甲乙双方签订十年租赁合同到期，经甲乙双方协商达成以下续签协议。租期2023年5月1日至2028年5月1日止。2023年5月1日至2024年5月1日年租金每米32元人民币，之后每年每米递增1元人民币。租赁事宜按甲乙双方原合同执行。”

2023年9月4日，B作为原告以A为被告向一审法院提起诉讼，案由为租赁合同纠纷，诉讼请求为：“1.判令A给付原告B土地租金44,200元（2023年5月1日至2024年5月1日期间租金）；2.案件受理费由A承担。”2023年11月16日，一审法院作出（2023）XX0110民初12668号民事判决书，支持了B的诉讼请求。

2023年10月23日，XX市XX区某某镇对案涉土地下发了关于拆除XX区某某镇区域内违法建设建筑物、构筑物的公告，要求建筑物、构筑物的所有人或使用人在公告发布三日内拆除擅自建设的建筑物、构筑物，逾期未拆除的，将依法强制拆除。

2023年12月份，部分案涉土地被恢复成耕地。A自认于2023年11月24日搬离案涉土地，但未提供证据。B认可A于2023年12月31日搬离案涉土地。2024年5月7日，经一审法院现场查勘，部分案涉土地已恢复为耕地，地上已种植农作物。

2024年6月7日，A为证实自己租赁B的土地达不到13000平方米，向一审法院提交鉴定申请。鉴定过程中，A与B对土地四至无法达成一致，各自指定了土地的边界。2024年9月2日，XX某某土地房地产资产评估测绘科技有限公司作出《XX区XX村案涉土地测绘鉴定意见书》，鉴定结果为：1.由申请人A指界认定的A租赁的土地面积为24195.9平方米；2.由被申请人B指界认定的A租赁的土地面积为27563平方米。A花费评估费1万元。案涉土地系A与案外人薛某某共同租用，案外人薛某某承租并使用B的案涉土地的面积约为13000平方米，鉴定范围包括薛某某承租的土地面积。薛某某系XX某某商品混凝土有限公司法定代表人，现场查勘时一审法院曾询问该公司生产负责人于某某关于案涉土地的情况。于某某表示该公司使用了13000平方米的租赁土地面积，A与该公司缴纳的租金大致相同，也是按照13000平方米的面积缴纳的租金。

A向B支付款项的情况。2019年5月10日，A向B转账2万元，收据注明“付地租”。2019年11月10日，案外人L代A向B转账5万元。2020年5月31日，案外人孟某某代A向B转账20万元。2020年6月30日，L向B转账20万元。2020年8月14日，L向B转账27,000元，附言为“土地租金”。2021年4月29日，L向B转账10万元，附言为“21年土地租金款”。2021年5月26日，L向B转账10万元，附言“21年土地租金”。2021年9月24日，L向B18转账万元，附言“土地租金”。2021年6月30日，L向B转账7万元，附言“21年土地租金结清”。2021年11月30日，L向B转账10万元，附言“土地租金”。2022年4月30日，案外人徐娟向B转账5万元，附言“土地租金”。2022年5月14日，徐娟向B转账6万元，附言“土地租金”。2022年5月31日，案外人A财向B转账16万元。2023年4月30日，A向B转账175,000元，附言“2023年土地租金”。2023年5月31日，A向B转账10万元，附言“2023年租地款”，当日A通过微信向B转账10万元。以上租金合计1,692,000元。

2023年11月18日，因政府要求将土地恢复为耕地，A与B通过微信协商合同解除事宜。A表示“咱们23年的地租按你说的是416,000元，我给你了375,000元，我这11月末就全部清场了，我还剩下167,000元，你那边准备一下，月底退给我，我得另谋出路了。”B回复“哥们你算得没错，但是你这搬家里面的细情还得详细说说，等你全部弄完找时间见面说吧。”2023年12月9日，A通过微信表示“我自己又算了一下，这是我19年接收站到现在付给你的钱，你应该欠我这516,000元。”B回复“M之前欠的租金，你接站以后给的，你俩的账和我能算吗。”，后双方未能达成一致意见，A诉至一审法院。A向一审法院起诉请求：1.判令B立即返还A多付的租金553,000元，并自2024年1月2日立案起至全款给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款利率（LPR）给付利息。

B向一审法院反诉请求：判令A立即将租赁土地上附着物清除，恢复原状。

裁判理由

济南房产继承律师谈土地租赁合同纠纷返还多付的租金,本案的争议焦点为：1.A租用B所承租的案涉土地面积；2.B是否应返还A租金。

关于A租用B所承租的案涉土地面积的问题。2019年6月1日，A自案外人M处承兑案涉商混站，而A持有一份M与A波签订的租赁面积为12000平方米的土地租赁合同，B持有一份B与M签订的租赁面积为13100平方米的土地租赁合同，虽两份合同落款时间相同，但案涉土地原由A波承包，B自A波2018年8月13日死亡后开始经营管理案涉土地，从时间顺序上来看可知M与B签订的土地租赁合同在后。结合一审法院现场勘察时对另一承租人薛某某的经营的XX某某商品混凝土有限公司生产负责人于某某的询问笔录及A与B的微信聊天记录可知，A与B在实际履行合同过程中，是按照13000平方米计算的土地租金。双方之间的租赁合同已履行四年有余，期间对土地面积并无争议，故一审法院确认土地租赁面积13000平方米。A主张租赁面积不足13000平方米，但其举示的证据不足以证明其主张，应承担举证不能的法律后果，一审法院对其该项主张不予支持。

关于B是否应返还A租金的问题。本案中，B与案外人M签订的土地租赁合同及B与A签订的协议均系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，以上合同合法有效。XX市XX区某某镇于2023年10月23日对案涉土地上的建筑物下发了拆除通知，后将案涉土地恢复为耕地，导致A使用土地经营商混站的合同目的不能实现，A有权解除双方之间的土地租赁合同。A于2023年11月18日通知B将于11月末清场，故双方之间的合同于2023年11月末解除，A应支付的租金应计算到合同解除之日。根据A举示的转账记录及双方的聊天记录，A2023年缴纳的租金合计为375,000元，根据原合同，租金自2023年6月1日开始计算，2023年6月1日至2023年11月30日期间的租金应为208,000元（32元*12个月÷2），B应退还A租金167,000元（375,000元-208,000元），对A主张的超出部分不予支持。A主张其自2019年其存在多缴纳租金的问题，但合同履行期间A并未向B主张退还租金，且他人代A支付租金时，2021年6月30日L支付租金时转账附言为“21年土地租金已结清”，可见双方曾对租金进行过确认，均对结清租金事宜无争议。A2023年支付租金时转账附言均为“2023年土地租金”，可见A对其支付的租金的年份具有清晰的认知。双方履行合同时对租金数额及给付年份均不存在争议，现A又主张其历年均存在多支付租金的情形，不符合常理，又未能举示充分的证据证明其主张，一审法院对其主张不予确认。

关于A主张利息的问题。根据《中华人民共和国民法典》第五百六十六条第一款规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失”。合同解除后，B应及时向A退还租金，因B未能及时履行退还租金的义务，给A造成了损失，A有权主张利息损失。A主张自2024年1月2日立案之日起计算至实际给付之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款利率计算利息的诉求符合法律规定，一审法院予以支持，但计算利息的基数应为B应退还的租金167,000元，对A主张的超出部分不予支持。关于B反诉主张A将地上附着物清除并恢复原状的问题。根据一审法院实地勘察情况，案涉土地已被平整，被恢复为耕地，不存在B主张的现场遗留废渣、废料情况，B的诉讼请求不能成立，一审法院对B的反诉请求不予支持。

关于B主张追加M为第三人的问题。B系本案被告，其主张追加M为第三人没有依据，且本案争议焦点与M无关，一审法院不予准许。

济南房产继承律师谈土地租赁合同纠纷返还多付的租金,关于鉴定费的承担问题。案涉租赁土地原系耕地，实际使用时改变了土地用途，导致土地被恢复为耕地，合同无法继续履行，合同解除的原因是租赁物存在瑕疵，B作为土地管理人，对此存在过错，且B出租土地时未与A书面约定土地四至，导致双方对土地界限存在争议，A申请鉴定，产生了鉴定费损失。B在履行合同过程中存在过错，故A的该项损失应由B赔偿，鉴定费用由B负担。

裁判结果

济南房产继承律师谈土地租赁合同纠纷返还多付的租金,综上所述，依照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条第三款，《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百六十三条、第五百六十六条第一款、第五百七十七条、第五百七十九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条第一款之规定，判决：一、B于判决生效之日起十日内返还A土地租金167,000元；二、B自2024年1月2日起，以167,000元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的同期一年期贷款市场报价利率向A支付利息，至上述租金实际退还之日止；三、驳回A的其他诉讼请求；四、驳回B的反诉请求。