济南房产继承律师谈房屋买卖合同纠纷偿还拖欠购房款

导读：济南房产继承纠纷律师王勇电话13573782679谈合同纠纷给付购房款是民事案件中比较常见的纠纷类型。济南房产继承纠纷律师调查有关合同纠纷给付购房款案证据，济南房产继承纠纷律师参加合同纠纷给付购房款诉讼。以下是济南房产继承纠纷律师谈合同纠纷给付购房款的基本案情、裁判理由、裁判结果等。

基本案情

济南房产继承律师谈房屋买卖合同纠纷偿还拖欠购房款,A与C（已故）系母子关系，C与B系夫妻关系。2019年9月23日，卖房人（甲方）A与买房人（乙方）C、B签订房屋买卖欠款协议书，协议载明：甲乙双方就某小区房屋达成了买卖交易，交易总额为40万元，乙方在办理过户登记后办理贷款，并将房款40万元给付给甲方，全部交易款付清后甲方把房屋钥匙交付给乙方，交易完成。当日，C与B共同向A出具借据一份，借据载明：今借A40万元购买某小区房屋住宅楼，面积64.64平方米。同日，C向A名下中国建设银行尾号为XX的账户内打入首付款62,100元，并在XX某办事处申请了额度为20万元公积金个人住房贷款，XX某审批通过后，于2019年10月28日向A名下中国建设银行尾号为XX的账户内放款20万元。庭审中，A及其代理人称A未持有该卡。2019年9月24日，C与A针对案涉房屋又签订了一份房款213,000元的房屋买卖合同。C依据后签订的房屋买卖合同办理了产权过户并交纳税款。A将该房屋交付给B、C。庭审中，B代理人称案涉房屋实际价款为279,339.12元，签订213,000元房款的房屋买卖合同是为了避税。现A诉至法院要求B给付全部房款。另查明，一审法院通过A身份证件依法调取其名下在中国建设银行尾号XX账户的全部交易明细中，载明2019年9月23日进款62,100元，2019年10月28日公积金放款20万元，后陆续全部支取。上述事实，有A提交的房屋买卖欠款协议书、借据，有B提交的结婚证、XX增值税发票两张、房屋买卖合同、中国某有限公司客户回单、XX个人住房公积金委托借款合同、房产抵押合同、住房公积金个人贷款平台还款确认书两份、公积金个人住房贷款审批书、法院调取的A在中国建设银行的流水、购房首付款收据以及原B法庭陈述在卷佐证，一审法院予以确认。A向一审法院起诉请求：1.请求法院判决B立即偿还拖欠购房款40万元；2.B承担本案全部诉讼费和相关费用。

裁判理由

济南房产继承律师谈房屋买卖合同纠纷偿还拖欠购房款,本案的争议焦点分别为：一、案涉房屋总价款为多少；二、B与C出具的借据性质如何认定。三、A是否收到房款；针对焦点一，一审法院认为，2019年9月23日，出卖人A与买受人C、B签订的房款为40万元《房屋买卖欠款协议书》系双方真实意思表示，且未违反国家法律和行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。至于A与C于2019年9月24日签订的房款为213,000元的《房屋买卖合同》，是为了办理过户手续时订立的，双方为少缴税而将房价约定为213,000元，在实际履行过程中也未按该买卖合同的价格成交，这并非是双方当事人的真实意思表示，且该行为损害了国家利益，故该合同应为无效。B辩称《房屋买卖欠款协议书》是为了防止办理贷款不成功才签订的，如贷款成功，则该协议作废。但B未提交证据证明其主张，应承担举证不能的不利后果，对此，一审法院不予采纳。同时B依据C就案涉房屋完税后的发票主张实际房款为279,339.12元，但该发票在备注栏中注明合同金额213,000元，因C存在避税情况，发票载明的金额无法认定为房屋的实际价款，故一审法院不予采纳。综上，房屋的实际价款应以双方签订的《房屋买卖欠款协议书》中约定的40万元为准。针对焦点二，一审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷而非民间借贷纠纷，结合双方签订的《房屋买卖欠款协议书》可以认定B与C出具借据的行为系未给付A案涉房屋价款的凭证，而非向A借款购买案涉房屋的凭证。针对焦点三，中国人民银行发布的《银行卡业务管理办法》第二十八条规定：“个人申领银行卡（储值卡除外），应当向发卡银行提供公安部门规定的本人有效身份证件，经发卡银行审查合格后，为其开立记名帐户；凡在中国境内金融机构开立基本存款帐户的单位，应当凭中国人民银行核发的开户许可证申领单位卡；银行卡及其帐户只限经发卡银行批准的持卡人本人使用，不得出租和转借。”本案中，根据一审法院调取的A名下在中国建设银行尾号为XX的银行卡流水显示，C已将首付款62,100元以及公积金贷款20万元均打入A名下在中国建设银行尾号为XX的账户内，A主张没有收到过相关款项，亦未持有该银行卡，但其未提供证据证明，且该银行卡系A向发卡银行提供本人有效的身份证件，经发卡银行审查合格后，为其开立的记名账号，该银行卡及其帐户只限经发卡银行批准的持卡人即A本人使用，不得出租和转借。根据“私人密码的使用效力规则”，银行卡密码具有私密性、排他性，非特殊原因他人不能获知。A作为开卡人应知晓该银行卡的存在，同时A作为银行批准的持卡人应当对该银行卡及密码尽到妥善保管义务，规范合理使用银行卡。因此，在案涉款项已打入A银行账户内的情况下，后期无论由谁使用该银行卡进行取款，应视为A已收到上述款项，对于A的未收到款项以及未持有银行卡的主张，一审法院不予支持。综上所述，A、B双方就案涉房屋约定房屋总价款为40万元，现B已支付262,100元，还应给付A剩余款项137,900元。故A的诉讼请求，一审法院予以部分支持。

裁判结果

济南房产继承律师谈房屋买卖合同纠纷偿还拖欠购房款,依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第五十条、第六十条、第一百三十条、第一百六十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条、第一百四十七条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决：一、B于判决生效之日起十日内给付A购房款137,900元。二、驳回A的其他诉讼请求。